路線価 (2023) 東京都目黒区原町1-1256-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
価格時点	2023 年
駅名	西小山駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	7,290万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 293万9,034 円 1平米 88万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 291万5,892 円／坪 1平米 88万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区内の私鉄沿線を中心とした駅前商業地域及び近隣商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を有する事業者等が中心となるが、不動産業者、個人投資家等も想定される。駅周辺の商業地は供給が少なく、需給関係は安定的である。取引価格水準は、ばらつきが大きく、一律には把握し難いが、概ね坪当たり２３０～３５０万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏として隣駅の品川区武蔵小山のアーケード商店街のパルムが意識されるが、パルムほどの規模はなく、住民は戸建住宅に住み高齢者が多い。需要者は地縁のある事業者、不動産業者が中心。旧来からの密集した木造建築物の街から災害に強い逃げないで住める街へと転換を図っている。しかし、現況、商店街は狭い道路（幅員が６ｍに満たず、消防車両が進入困難）に建物が密集している。市場の土地取引水準は坪３１０万円超が目安と判断。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、「西小山」駅近くの「にこま通り商店街」に位置する商業地域である。自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考えられるため、収益性をも考慮されて取引される地域である。したがって、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を中心に、収益性を反映する収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は　西小山にこま通り商店街に所在する駅近の近隣商業地であり、飲食・小売等の低層の商業ビルが建ち並んでいる。商店街は日常生活に密着し、業種の構成もバランスがとれ人通りもあり活気があるが、店舗廃業等の移り変わりも見られる。店舗利用は自己利用の外、賃貸での利用も見られるため、収益性が重視される。そのため、取引市場における比準価格の外、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西小山駅西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	85 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、「にこま通り商店街」として熟成しており、今後とも同様に推移するものと予測される。 (2)対象標準地を含む原町一丁目に対する西小山街づくり整備計画見直し中。課題として商店街の賑わいを確保しながらも、防災のため、不燃化、耐震化、道路拡幅、オープンスペースの確保、密集緩和等の措置が図られるか。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 318万372 円 1平米 96万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 314万7,312 円 1平米 95万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 318万372円 1平米 96万2,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 281万3,406円 1平米 85万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 314万7,312円 1平米 95万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 281万3,406円 1平米 85万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった目黒区の人口は微増に転じた。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)西小山駅の西側駅前において、防災街区整備事業により、共同化建物が建築中である。 (2)原町一丁目７番８番地区に防災街区整備事業により、Ｒ２年クラフトビレッジ西小山オープン。同地区高層マンションはＲ６年３月の竣工予定。
個別的要因	(1)市場性の競争力に特に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万478 円／平米 353万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	115万2,905 円／平米 381万1,504 円／坪
標準価格 平米 坪	97万1,276 円／平米 321万1,038 円／坪
査定価格 平米 坪	97万1,000 円／平米 321万126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万3,884 円／平米 288万9,061 円／坪
推定価格 平米 坪	92万3,434 円／平米 305万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	103万7,566 円／平米 343万193 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万8,438 円／平米 310万2,476 円／坪
推定価格 平米 坪	94万1,119 円／平米 311万1,339 円／坪
標準価格 平米 坪	105万9,819 円／平米 350万3,762 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万500 円／平米 228万2,793 円／坪
推定価格 平米 坪	77万2,633 円／平米 255万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	95万5,047 円／平米 315万7,385 円／坪
査定価格 平米 坪	95万5,000 円／平米 315万7,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区原町１丁目１２５６番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万420 円／平米 228万2,529 円／坪
推定価格 平米 坪	70万7,681 円／平米 233万9,593 円／坪
標準価格 平米 坪	87万456 円／平米 287万7,728 円／坪
査定価格 平米 坪	87万 円／平米 287万6,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情