路線価 (2023) 東京都目黒区目黒本町4-132-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区目黒本町４丁目１３２番４
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小山駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2億3,700万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 280万3,488 円 1平米 84万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億4,100万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 285万9,690 円／坪 1平米 86万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区内の東急目黒線及び同東横線各駅に所在する近隣商業地域の範囲。店舗の外、アパート、マンション等混在する地域。商業用途としての需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人等。一般小規模小売店の商況は厳しく新型コロナ感染症の影響も残るが、不動産投資への意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。土地は規模により総額が異なるが３０百万円～８０百万円前後の取引が多いが、１００百万円以上も見られる。 (2) 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区のうち商圏の比較的狭い近隣型の商業地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、低層階を店舗事業所、中層階を共同住宅とした建物用途が多い。高度利用可能な商業地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である武蔵小山駅への接近性が概ね良好な近隣商業地域に所在している。商業用の自己使用目的での取引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、アパート、マンション等の収益物件も多く、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元についても近隣地域における賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵小山　駅北西方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区目黒本町４丁目１３２番４
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。店舗の減少傾向が見られ、住宅が増加する可能性もあるが、当面は現状維持で推移すると予測される。 (2)中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 287万6,220 円 1平米 87万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 309万1,110 円 1平米 93万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 287万6,220円 1平米 87万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 273万4,062円 1平米 82万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 309万1,110円 1平米 93万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 273万4,062円 1平米 82万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響による各種業態の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。 (2)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、商業地に対する需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移している。
地域要因
(1)新型コロナの影響もあり小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需要は弱いが、収益・投資対象として地価は横ばいからやや上昇傾向である。 (2)中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ平和通り沿いの既成商業地域である。店舗兼共同住宅地に対する需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)幹線道路背後の商店街に存するものの店舗の減少傾向が見られ、商業地としての競争力はやや弱いと思われる。 (2)標準的画地の価格形成要因と比較して修正を要する個別的要因はない。また、格別の変動要因もなく、近隣地域内における競争力は中位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町４丁目１３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万8,919 円／平米 317万186 円／坪
推定価格 平米 坪	75万8,284 円／平米 250万6,887 円／坪
標準価格 平米 坪	86万7,602 円／平米 286万8,292 円／坪
査定価格 平米 坪	86万8,000 円／平米 286万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	210 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３７１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町４丁目１３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	85万7,972 円／平米 283万6,455 円／坪
推定価格 平米 坪	88万3,303 円／平米 292万200 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,557 円／平米 289万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	87万5,000 円／平米 289万2,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	280 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町４丁目１３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万3,884 円／平米 288万9,061 円／坪
推定価格 平米 坪	92万3,434 円／平米 305万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	84万8,744 円／平米 280万5,948 円／坪
査定価格 平米 坪	84万9,000 円／平米 280万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区目黒本町４丁目１３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万8,520 円／平米 287万1,327 円／坪
推定価格 平米 坪	81万4,830 円／平米 269万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	88万7,614 円／平米 293万4,452 円／坪
査定価格 平米 坪	88万8,000 円／平米 293万5,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情