路線価 (2023) 東京都目黒区下目黒1-119-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区下目黒１丁目１１９番１２外
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 1,018万2,480 円
1平米当たり	1平米 308万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,365万3,780 円 1平米 413万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	20億9,000万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,362万720 円／坪 1平米 412万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、目黒区及び周辺区の高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は金融機関や店舗ビルの開発を行う中堅以上のディベロッパー、さらに、賃貸不動産を購入する法人、投資家等である。店舗、事務所に対する賃貸需要が旺盛で、収益性が比較的安定しており、需要は堅調である。規模、用途等により単価は異なるが、標準的画地規模の土地で２億円弱から３億円程度と幅広い。 (2) 同一需給圏は主として山手線その他のＪＲ線及びその沿線各駅に連結する私鉄各駅の内、高層商業ビルが建ち並ぶ商業地域。主要な需要者は商業ビル等の賃貸を業とする不動産業者、法人。目黒駅周辺で近日、現在対象標準地が所在する商業地域を含み、「下目黒一丁目地区地区計画」により、敷地面積の制限、壁面後退等が決定された。今後、いっそうの高度利用が図られる。ばらつきが大きく中心となる価格帯の判断は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ幹線通り沿いの繁華性の高い商業地域であり、自用目的と収益目的の取引が混在している。需要者は取引に際し市場性に加えて収益性も重視して意思決定を行うと考える。本件では、市場の実態を反映した比準価格と標準地が生み出す収益性に着目した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は高層商業ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。比準価格は、同一需給圏内で収集できた事例のうち比較的繁華性が高く、できるだけ各条件で類似性の高い事例から試算した。一方、近隣地域は収益性の高い商業地域であるため、賃料水準が高く、不動産の投資採算性に基づく収益価格の規範性も高いといえる。以上から、代表標準地の価格との均衡を踏まえ、実証性を有する比準価格と収益性を示す収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	目黒駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	153.7 坪 (508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	566 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区下目黒１丁目１１９番１２外
標準地の範囲
東	35 m
西	65 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和４年１２月、下目黒一丁目地区地区計画を決定され、Ａゾーン（商業・業務地区）に位置し、建築物の用途制限等が定めらた。これ以外地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)低金利政策によって借入コストを最小限に抑えられること、また現時点で円安傾向なので今後金利上昇局面が来ても為替のヘッジが効くことで対象標準地等の高度商業地は世界的に見て投資の対象となりうると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,414万9,680 円 1平米 428万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,438万1,100 円 1平米 435万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,414万9,680円 1平米 428万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 1,309万1,760円 1平米 396万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,438万1,100円 1平米 435万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 1,309万1,760円 1平米 396万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数・面積ともに２０２１年より上昇傾向で推移している。取引利回りは不動産投資家調査によれば、低下し底堅く推移している。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、その他、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)令和４年１２月、下目黒一丁目地区地区計画を決定。対象標準地のＡゾーン（商業・業務地区）は用途制限、敷地面積の最低限度、壁面の位置制限等。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒１丁目１１９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万6,530 円／平米 967万5,108 円／坪
推定価格 平米 坪	318万8,377 円／平米 1,054万774 円／坪
標準価格 平米 坪	429万1,221 円／平米 1,418万6,777 円／坪
査定価格 平米 坪	428万 円／平米 1,414万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都目黒区下目黒１丁目１１９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	386万92 円／平米 1,276万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	390万6,459 円／平米 1,291万4,753 円／坪
標準価格 平米 坪	420万494 円／平米 1,388万6,833 円／坪
査定価格 平米 坪	419万 円／平米 1,385万2,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒１丁目１１９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	338万8,230 円／平米 1,120万1,488 円／坪
推定価格 平米 坪	353万1,488 円／平米 1,167万5,099 円／坪
標準価格 平米 坪	479万1,707 円／平米 1,584万1,383 円／坪
査定価格 平米 坪	478万 円／平米 1,580万2,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	485 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都目黒区下目黒１丁目１１９番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	310万2,359 円／平米 1,025万6,399 円／坪
推定価格 平米 坪	315万4,577 円／平米 1,042万9,032 円／坪
標準価格 平米 坪	386万5,903 円／平米 1,278万675 円／坪
査定価格 平米 坪	386万 円／平米 1,276万1,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	581 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情