路線価 (2023) 北海道帯広市西5条南19-9-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 帯広市北海道帯広市西５条南１９丁目９番１外
価格時点	2023 年
駅名	帯広駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円／坪 1平米 5万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内は、帯広市内の幹線街路沿い商業地域の圏域。需要者は、帯広市内及び道内の法人事業者が中心であるが全国展開の商業者も一部見られる。当市及び隣接町に立地する大規模郊外型店舗等商業施設の充実により商圏は拡散、顧客の流出等が見られた一方、過去の地価下落による投資環境の改善も認められ、需給関係は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は取引の規模・業態等に応じて様々であり見出せない。 (2) 同一需給圏は市内中心部に近い交通量の多い幹線沿いで店舗等が密集する商業地域となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする地域性をもつ法人、または個人や大手法人であると思われる。最近では新たな飲食店舗の出店も見られる。需要の中心は用途、規模等が多様であり価格の中心帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自用の店舗が中心であり、賃貸用不動産は殆ど見られず賃貸市場の成熟度は総じて低い事から、資料が豊富で信頼性の高い比準価格を採用、収益価格を参考に留め、単価と総額との関連性及び当該地域の今後の推移、宅地需給動向並びに代表標準地との均衡を踏まえ検討の結果、鑑定評価額を上記の通りとした。 (2) 取引事例比較法における比準価格は幹線通り沿いに店舗・事務所等の事業を行う需要者を反映した価格が求められた。収益価格は中層店舗・事務所兼住宅を想定して求めたが、賃料の遅行性などの要因から投資を回収できるようになっておらず、低位に査定された。よって本件においては市場性を反映させた比準価格を中心に検討し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡などの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	帯広駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	161.8 坪 (535 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所等が多い駅裏の既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	帯広市北海道帯広市西５条南１９丁目９番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	21.8 m
奥行き	24.6 m
面積	535 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西５条通沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。過去の地価下落より需給の改善が見られると共に背後住宅地の高騰の影響も受け、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。 (2)近隣商業地域として商業施設の出店が活性化している。これを反映して地価は上昇基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩やかに持ち直している。また、帯広市の人口は減少傾向及び高齢化が進んでいる。 (2)ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コロナウイルスの影響、エネルギー価格の上昇等がが懸念される。
地域要因
(1)幹線街路沿いの商業地域であり、大きな地域変容はないものの、新規出店も見られており、比較的良好な繁華性から、需要も安定的に推移している。 (2)新規出店による需要増が見込まれる。
個別的要因	(1)標準的な競争力を維持しており、個別的要因に変動はない。 (2)変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西５条南１９丁目９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,351 円／平米 14万12 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,488 円／平米 13万7,159 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,568 円／平米 16万3,872 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西５条南１９丁目９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,408 円／平米 12万6,977 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,849 円／平米 12万5,129 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,010 円／平米 17万5,251 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231721207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西５条南１９丁目９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,749 円／平米 12万8,104 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,017 円／平米 16万2,050 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,327 円／平米 16万9,687 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231691207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市西５条南１９丁目９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,018 円／平米 12万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,486 円／平米 13万541 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,165 円／平米 17万9,069 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情