路線価 (2023) 東京都大田区久が原4-689-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
価格時点	2023 年
駅名	千鳥町駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	9,690万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,690万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 185万1,360 円／坪 1平米 56万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内の東急池上線沿線に所在する低層一般住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は、大田区内外の富裕層や高所得者層の買替が中心である。当該地域は地域選好性が高く、閑静な住環境や交通利便性から住宅需要は堅調であり、価格は強含みで推移している。画地規模により総額は様々であるが、市場の中心価格帯は、土地建物総額で１億～２億円程度が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は、大田区中央部を中心とする東急線沿線の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域が多く見られる圏域である。需要者はエンドユーザーである高額所得者層の個人、建売住宅建築目的の不動産会社等が想定される。近年、敷地細分化による建売住宅の取引も多い。当該地域は居住環境が良好で、住宅地の需要は底堅い。土地の取引価格は、単価で５０万円～６５万円／㎡程度、規模にもよるが総額で８千万円～１億円台前半が中心的価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、自己居住目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性等の住環境が重視されて取引がなされている。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。収益価格は地域特性等から元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。よって本件では比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引が中心であり、いずれの需要者も居住の快適性をより重視する傾向が強く、類似地域において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、収益用共同住宅建築目的の需要も散見されるが、多数の取引が認められるまでには至っていない。したがって、市場実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、前年地価公示等との継続性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千鳥町駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域が形成されており、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 196万3,764 円 1平米 59万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 177万5,322円 1平米 53万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 196万3,764円 1平米 59万4,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 177万5,322円 1平米 53万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。
地域要因
(1)東急池上線の最寄駅から徒歩圏の閑静な住宅地であり、新型コロナによる取引への影響は軽微で、底堅い住宅需要が認められる。 (2)東急池上線の最寄り駅から徒歩圏内の区画整然とした閑静な住宅地域であり、住宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万8,705 円／平米 237万6,039 円／坪
推定価格 平米 坪	69万6,739 円／平米 230万3,419 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,561 円／平米 219万3,733 円／坪
査定価格 平米 坪	66万4,000 円／平米 219万5,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,668 円／平米 183万426 円／坪
推定価格 平米 坪	56万4,741 円／平米 186万7,034 円／坪
標準価格 平米 坪	55万9,150 円／平米 184万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万9,562 円／平米 234万5,812 円／坪
推定価格 平米 坪	68万1,180 円／平米 225万1,981 円／坪
標準価格 平米 坪	67万4,436 円／平米 222万9,685 円／坪
査定価格 平米 坪	67万4,000 円／平米 222万8,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	72万6,701 円／平米 240万2,474 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,328 円／平米 235万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	71万1,328 円／平米 235万1,650 円／坪
査定価格 平米 坪	71万1,000 円／平米 235万566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原４丁目６８９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万6,907 円／平米 200万6,435 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,874 円／平米 196万3,347 円／坪
標準価格 平米 坪	58万2,229 円／平米 192万4,849 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情