路線価 (2023) 東京都大田区東雪谷1-464-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
価格時点	2023 年
駅名	洗足池駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,780万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万8,546 円／坪 1平米 54万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及びその周辺区の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域。需要者の中心は大田区内の地縁関係者の個人、又は転売目的の不動産業者、一定の規模以上で区画割が出来る土地は建売業者等。住環境が良好な住宅地域で需要は根強く価格は上昇傾向。需要の中心的な価格帯の平米単価は４０万円／㎡～７０万円／㎡程度。総額は規模により異なるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、主に大田区内の東急池上線及び多摩川線沿線の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は地縁関係のある大田区及び隣接区の居住者で、都心部へ通勤する勤労所得者と考察される。需要量は、都心部へのアクセスが比較的に良好であることから安定している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅が規模・立地等にもよるが概ね７０，０００千円前後が多く、標準的画地規模の土地は８０，０００千円から９０，０００千円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、一般住宅等が建ち並ぶ地域の取引を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。このような住宅地域は、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われる。比準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。近隣地域のような住宅地域においては収益性よりも居住快適性等が重視される。本件では、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準にして、収益価格を比較考量し、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	洗足池駅南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域が形成である。特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 186万1,278 円 1平米 56万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 186万1,278円 1平米 56万3,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)人口は回復の傾向はあるが、わずかながら減少している。取引件数も減少している。取引価格水準は西高東低となっている。
地域要因
(1)低層一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、その他、地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,297 円／平米 174万3,244 円／坪
推定価格 平米 坪	71万6,512 円／平米 236万8,789 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,182 円／平米 195万4,448 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,242 円／平米 216万6,230 円／坪
推定価格 平米 坪	67万1,461 円／平米 221万9,850 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,376 円／平米 179万3,095 円／坪
査定価格 平米 坪	55万3,000 円／平米 182万8,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万5,682 円／平米 173万7,905 円／坪
推定価格 平米 坪	53万887 円／平米 175万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,874 円／平米 195万123 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万6,150 円／平米 259万9,012 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,699 円／平米 204万8,725 円／坪
標準価格 平米 坪	66万5,627 円／平米 220万563 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,815 円／平米 163万9,164 円／坪
推定価格 平米 坪	49万9,742 円／平米 165万2,147 円／坪
標準価格 平米 坪	55万5,269 円／平米 183万5,719 円／坪
査定価格 平米 坪	56万6,000 円／平米 187万1,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情