路線価 (2023) 東京都大田区東糀谷2-931-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	大鳥居駅 から 660m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円 1平米 41万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万1,990 円／坪 1平米 41万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内の京急沿線に所在する中低層一般住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は、地縁性を有する個人や賃貸不動産オーナー、規模が纏まった土地は分割販売を企図する不動産業者等が中心である。当該地域は、区内では価格水準が比較的低位で値頃感があり、住宅需要は堅調であり、価格は強含みで推移している。画地規模により総額は様々であるが、市場の中心価格帯は、新築戸建で５千万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、主に大田区内の京急空港線沿線の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する個人等が中心と考えられる。一般住宅のほかに賃貸用共同住宅もみられ、需要は引き続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価は坪当たり１３０～１６０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅や事業所、共同住宅等が混在する地域であり、自己利用目的の取引を中心に賃貸不動産も認められるなど、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される賃貸不動産の取引においては重要な指標となるが、取引の中心は住宅等の自己利用が中心であり、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。主たる需要者は、個人等が中心であり、収益性よりも利便性等が重視される。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大鳥居駅北方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小工場、共同住宅のほかに住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	60 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	265 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)小工場、共同住宅等のほかに住宅等が混在する地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)区内では地価水準が比較的低位な地域で値頃感があり、新型コロナによる取引への影響は軽微で、底堅い住宅需要が認められる。 (2)小規模な工場や共同住宅等が混在する地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,967 円／平米 160万6,607 円／坪
推定価格 平米 坪	48万3,653 円／平米 159万8,957 円／坪
標準価格 平米 坪	46万1,061 円／平米 152万4,268 円／坪
査定価格 平米 坪	47万 円／平米 155万3,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万7,345 円／平米 171万343 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,340 円／平米 170万7,020 円／坪
標準価格 平米 坪	53万7,854 円／平米 177万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万6,004 円／平米 170万5,909 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,821 円／平米 164万5,796 円／坪
標準価格 平米 坪	48万3,321 円／平米 159万7,859 円／坪
査定価格 平米 坪	49万3,000 円／平米 162万9,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,104 円／平米 139万5,476 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,242 円／平米 140万9,156 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,827 円／平米 136万8,112 円／坪
査定価格 平米 坪	42万2,000 円／平米 139万5,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情