路線価 (2023) 東京都大田区南六郷2-10-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南六郷２丁目１０番３４
価格時点	2023 年
駅名	雑色駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,140万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,110万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円／坪 1平米 41万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として大田区南部の一般住宅、事業所、小規模工場等が混在する地域。主な需要者は、自己居住目的の個人や建売住宅用地を取得する不動産業者、地縁的選好性を有する事業主等が想定される。近年は画地の細分化傾向が顕著であり、総額を抑えた小規模な建売住宅の取引が多い地域である。市場における土地の価格水準としては、画地規模により異なるが、対象標準地と同程度の画地規模で概ね坪あたり１４０万円～１５０万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、大田区南部を中心として一般住宅や小規模工場、事業所等が混在する住宅地域である。需要者は、自己利用目的のエンドユーザーや建売業者のほか、地縁的選考性を有する事業会社の参入も認められる。住環境は普通程度であるが、近年、総額を抑えるために画地が細分化傾向にあるため需要は堅調である。中心価格帯は画地規模により異なるが、４０万円／㎡～５０万円／㎡程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域には低層の共同住宅も見られるが、自己利用目的の戸建住宅や事業所を主体とする混在地域が形成されており、取引に際しては収益性よりも居住の快適性・交通利便性等を重視した意思決定がなされる。したがって、本件では区内南部の京浜急行線沿線における取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、一般住宅や小規模工場、事業所等が混在する住宅地域に位置している。共同住宅等の収益目的の取引も見受けられるため収益価格を試算したが、快適性や利便性を重視する自用目的の取引が多い地域であり、取引市場の動向が重視されることから、比準価格に比して低位に求められた。よって、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雑色駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、小工場、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南六郷２丁目１０番３４
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅及び共同住宅、事業所等が混在する地域として成熟しており、当地域の地価形成に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、一般住宅や小規模工場、事業所等が混在する住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。 (2)大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかながら減少に転じたが、回復の兆しも見られる。都心へのアクセスが良好なため、需要は安定している。
地域要因
(1)一般住宅と中小工場・事業所等が混在する地域で、近年は敷地の細分化傾向が顕著であるが、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)敷地細分化による取引が見られるものの、地域要因に大きな変動は無く、地価水準は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷２丁目１０番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万7,752 円／平米 154万6,388 円／坪
推定価格 平米 坪	47万5,617 円／平米 157万2,390 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,572 円／平米 145万3,225 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷２丁目１０番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万515 円／平米 145万6,343 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,666 円／平米 144万3,618 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,541 円／平米 144万6,511 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷２丁目１０番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万9,390 円／平米 155万1,803 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,214 円／平米 151万4,855 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,870 円／平米 142万7,762 円／坪
査定価格 平米 坪	43万6,000 円／平米 144万1,416 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷２丁目１０番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,722 円／平米 117万2,711 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,765 円／平米 117万6,159 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,905 円／平米 133万2,004 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情