路線価 (2023) 東京都大田区久が原2-160-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区久が原２丁目１６０番１
価格時点	2023 年
駅名	西馬込駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	14億4,000万 円 (2401 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	14億4,000万 円 (2401 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円／坪 1平米 60万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区内を中心にその隣接区を含む住宅地域で、主たる需要者はマンションデベロッパー、不動産業者が中心であるが、最寄り駅からの距離によっては戸建開発業者との競合も認められる。マンション素地価格は、デベロッパーの出口が分譲か賃貸か、ファンドか個人投資家か、ファミリーか単身か、等によりデベロッパーの価格目線が異なるため一様に価格水準の把握は難しいが、一般的には１種（容積１００％）単価を目線に取引されている。 (2) 同一需給圏は大田区及び隣接区の共同住宅、店舗付共同住宅等を中心とする住宅地域である。需要者は、分譲事業目的のマンションデベロッパー等の開発主体が中心である。開発素地の供給は限定的であり、マンション販売好調の影響からデベロッパーによる事業用地の取得需要は依然旺盛であり、地価は上昇傾向となっている。新築ファミリータイプマンションの分譲価格は坪３００万円～３８０万円程度で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。開発法による価格は事業者の投資採算性を反映した価格で、想定建物や建築費、販売費等の事業計画において想定要素が多いものの、デベロッパーの直近の事業実績に基づく数値から求めており説得力は高い。両試算価格とも同等に規範性は高いと判断されるが、本件の主たる需要者はデベロッパーと判断されるため開発法を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンション用地の需給関係は市場における分譲マンションの販売状況及び地域の特性が反映される。分譲用地の需要者は投資採算性から意思決定を行う開発業者、投資法人等である。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格である。以上から開発法による価格を重視し比準価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西馬込駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	726.3 坪 (2401 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、事業所、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区久が原２丁目１６０番１
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。 (2)共同住宅を中心に店舗等が建ち並ぶ住宅地域である。今後も現在の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 208万2,780円 1平米 63万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 190万4,256円 1平米 57万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 190万4,256円 1平米 57万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)最寄駅からやや距離を有するものの商住混在地で多様な用途が認められ、新型コロナによる取引への影響は軽微で、需要は底堅く推移している。 (2)共同住宅を中心に店舗等が建ち並ぶ地域である。マンション素地の需要は旺盛で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３７１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原２丁目１６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万2,324 円／平米 238万8,003 円／坪
推定価格 平米 坪	74万5,466 円／平米 246万4,511 円／坪
標準価格 平米 坪	62万5,391 円／平米 206万7,543 円／坪
査定価格 平米 坪	62万5,000 円／平米 206万6,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３７１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原２丁目１６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万3,826 円／平米 278万9,689 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,777 円／平米 289万5,319 円／坪
標準価格 平米 坪	74万8,527 円／平米 247万4,630 円／坪
査定価格 平米 坪	74万9,000 円／平米 247万6,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原２丁目１６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	91万6,813 円／平米 303万984 円／坪
推定価格 平米 坪	93万7,286 円／平米 309万8,668 円／坪
標準価格 平米 坪	72万2,657 円／平米 238万9,104 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区久が原２丁目１６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,823 円／平米 255万1,647 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,446 円／平米 249万892 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,826 円／平米 251万8,597 円／坪
査定価格 平米 坪	76万2,000 円／平米 251万9,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情