路線価 (2023) 東京都大田区山王3-1500-42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区山王３丁目１５００番４２
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 227万4,528 円 1平米 68万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円／坪 1平米 69万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区山王を中心とした区内の優良住宅地域である。大田区山王は成熟した高級住宅地域であり、需要者は会社役員や個人資産家等の富裕層が中心である。規模の比較的大きい土地の取引も見られ、安定的な需要が認められることから、地価は上昇傾向で推移している。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額１～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は大田区内の最寄り駅から徒歩圏内にある中規模戸建住宅を中心とする居住環境の良好な住宅地域である。対象標準地の存する山王地区は敷地規模の大きな高級住宅地として知られていたが、近年は敷地の細分化も進んでいる。当該地域は利便性や居住環境の良好な中規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、需要は根強く、需要の中心は自己利用を前提とする富裕層である。画地規模により土地価格は異なるが、中心価格帯は１億円～２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、対象標準地は住環境が良好な住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地域では収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は中規模の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、自己使用目的で取引を行う富裕層が需要の中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する。よって、当該需要者は取引市場で実際に生起した価格を価格判定の基礎として行動するものであることから、本件においては、市場の実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅南西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区山王３丁目１５００番４２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)規模の比較的大きい戸建住宅が建ち並ぶなかに低層マンションも見られる高台の閑静な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。 (2)中規模戸建住宅やマンションが建ち並ぶ優良住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないことから今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 237万7,014 円 1平米 71万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 237万7,014円 1平米 71万9,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い大田区内の土地需要は堅調である。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)利便性及び住環境が良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められることから、地価は上昇傾向で推移している。 (2)利便性及び住環境が良好な中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、安定的な需要が認められる。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王３丁目１５００番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万7,185 円／平米 213万9,594 円／坪
推定価格 平米 坪	63万7,851 円／平米 210万8,735 円／坪
標準価格 平米 坪	66万5,121 円／平米 219万8,890 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王３丁目１５００番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,417 円／平米 206万4,323 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,930 円／平米 210万5,691 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,349 円／平米 233万1,884 円／坪
査定価格 平米 坪	71万2,000 円／平米 235万3,872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王３丁目１５００番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,256 円／平米 232万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,229 円／平米 235万1,323 円／坪
標準価格 平米 坪	73万4,741 円／平米 242万9,054 円／坪
査定価格 平米 坪	74万2,000 円／平米 245万3,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王３丁目１５００番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,014 円／平米 193万7,362 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,605 円／平米 211万1,228 円／坪
標準価格 平米 坪	68万2,270 円／平米 225万5,585 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情