路線価 (2023) 東京都大田区南雪谷2-258-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
価格時点	2023 年
駅名	雪が谷大塚駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億6,900万 円 (993 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万8,844 円 1平米 77万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億6,200万 円 (993 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 253万5,702 円／坪 1平米 76万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区を中心に隣接区を含む分譲マンションの立地が可能な地域を含む圏域である。需要者は、大手マンション開発業者が中心となる。居住環境・交通利便性に優れるマンション適地には希少性が認められ、分譲マンションの販売は堅調であることから、マンション素地価格は強含みである。立地条件や画地規模、開発計画等により価格水準は大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、大田区及び隣接区で分譲マンション需要が認められる地域である。主たる需要者は、マンションディベロッパー等が中心である。利便性に優れるマンション素地は供給が少ないことから、マンションディベロッパーによる需要は旺盛である。マンション素地価格としての取引の中心価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価は坪当たり２４０～３００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、マンション用地として規範性の高い大規模画地の事例等から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定し、マンション開発業者の投資採算性に着目して求めた理論的な価格である。対象標準地の主たる需要者は、マンション開発業者であることから、比準価格と開発法による価格の両試算価格を等しく関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の共同住宅を建築して分譲することを想定して求めた価格で、マンション開発業者の投資採算性を反映している。鑑定評価額の決定に当たっては、主たる需要者がマンションディベロッパー等であることを考慮し、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけて、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雪が谷大塚駅北東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	300.4 坪 (993 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅が多くみられる駅にも近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅が多く見られる雪が谷大塚駅に近い住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)共同住宅が多くみられる駅にも近い住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 256万8,762 円 1平米 77万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 256万8,762円 1平米 77万7,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 243万9,828円 1平米 73万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 243万9,828円 1平米 73万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済社会活動の正常化が徐々に定着し景気は持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動による国内経済の下振れリスクが懸念される。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)駅至近のマンション適地であり、地域要因に特段の変動はない。堅調なマンション需要と立地の希少性よりマンション適地の地価は上昇傾向にある。 (2)中高層の共同住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,775 円／平米 226万560 円／坪
推定価格 平米 坪	69万7,451 円／平米 230万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,227 円／平米 255万6,288 円／坪
査定価格 平米 坪	80万4,000 円／平米 265万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	82万2,344 円／平米 271万8,669 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,318 円／平米 204万7,465 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,266 円／平米 249万6,909 円／坪
査定価格 平米 坪	78万5,000 円／平米 259万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万3,863 円／平米 173万1,891 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,379 円／平米 170万7,149 円／坪
標準価格 平米 坪	70万650 円／平米 231万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	72万9,000 円／平米 241万74 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,823 円／平米 255万1,647 円／坪
推定価格 平米 坪	75万3,446 円／平米 249万892 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,522 円／平米 251万980 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南雪谷２丁目２５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,928 円／平米 187万958 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,819 円／平米 185万762 円／坪
標準価格 平米 坪	80万2,033 円／平米 265万1,521 円／坪
査定価格 平米 坪	83万4,000 円／平米 275万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情