路線価 (2023) 東京都大田区蒲田4-36-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区蒲田４丁目３６番５外
価格時点	2023 年
駅名	蒲田駅 から 660m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	7,380万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万8,382 円 1平米 54万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,280万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万1,934 円／坪 1平米 53万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ蒲田駅及び京浜急行線沿線を中心とする住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目的の不動産業者、建売業者、賃貸事業を目的としたデベロッパーや投資家等が中心である。取引価格水準は、新築の建売住宅で、総額５０００万円～６５００万円程度である。土地単価は、規模等によりバラツキが多いが、１㎡当たり４０万～７０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主としてＪＲ京浜東北線及び京急線沿線の住宅地域で、大田区及び周辺区がその圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者のほか、不動産事業者が中心である。最寄駅にほど近く利便性が良いため需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯は、取引される土地の規模にもよるが、概ね㎡あたり４０～７０万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅及び共同住宅が見られる住宅地域である。自己の居住目的での取引が多く見受けられているが、利便性が良好であり、容積率も住宅地としては高いことから、収益物件用地としての需要も認められる。したがって、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格に、収益性を反映する収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められたが、近隣地域の標準的使用は中低層住宅地であることから、居住の快適性や利便性等が重視される自己利用目的の取引が中心となっているためと判断される。したがって、本件では取引実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蒲田駅南東方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区蒲田４丁目３６番５外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	13 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される。 (2)中層の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しながら推移していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 187万7,808 円 1平米 56万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 173万8,956円 1平米 52万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 187万7,808円 1平米 56万8,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 173万8,956円 1平米 52万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区の人口は概ね横這い傾向になった。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響による景気停滞から回復基調にあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。 (2)中層共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域で地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)市場性・競争力等の変動は、特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,852 円／平米 128万5,545 円／坪
推定価格 平米 坪	47万1,252 円／平米 155万7,959 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,574 円／平米 178万526 円／坪
査定価格 平米 坪	56万6,000 円／平米 187万1,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万575 円／平米 142万3,481 円／坪
推定価格 平米 坪	46万3,836 円／平米 153万3,442 円／坪
標準価格 平米 坪	56万866 円／平米 185万4,223 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万1,258 円／平米 169万219 円／坪
推定価格 平米 坪	52万1,483 円／平米 172万4,023 円／坪
標準価格 平米 坪	61万2,788 円／平米 202万5,877 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目３６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万4,178 円／平米 146万8,452 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,355 円／平米 147万5,650 円／坪
標準価格 平米 坪	54万7,675 円／平米 181万614 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情