路線価 (2023) 東京都大田区田園調布2-24-26外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
価格時点	2023 年
駅名	多摩川駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万9,064 円 1平米 64万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万5,840 円／坪 1平米 64万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区内の東急東横線田園調布駅から多摩川駅を主に利用する住宅地域及びその周辺地域の範囲。中小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者の外、買替取得者層も多い。また同一区内からの転入もあるが都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境が良好であり需要堅調で価格はやや上昇傾向。土地は規模により総額が異なり６０百万円～１００百万円前後が中心だが１００百万円を超える取引もある。 (2) 同一需給圏は、大田区北西部の閑静な住宅地域であり、特に田園調布地区の住宅地と代替競争関係が認められる。需要者の属性は、比較的規模の大きい戸建住宅を購入する個人であるが、総額の観点から富裕層が中心となる。総額が嵩むため需要者は限られるものの、ブランド力のある住宅地であり、潜在的な需要は底堅い。市場での中心的な価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価で５０万円／㎡台～７０万円／㎡台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である多摩川駅への接近性は普通程度であるが、居住環境が良好な住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算では、同一需給圏内における住宅地の事例を採用し、実証的な価格が試算された。収益価格の試算では、土地残余法を適用のうえ収益価格を試算したが、相対的に低位に試算された。対象標準地の属する地域は、閑静な住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性等が重視され価格が形成される地域である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	多摩川駅　北東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な低層住宅地域であり、今後も居住環境の良好な住宅地域として推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因もないことから今後も現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 220万8,408 円 1平米 66万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口は横ばいから減少傾向。新型コロナの影響は残るが住宅需要堅調で不動産投資意欲高く地価はやや上昇傾向。 (2)大田区では、新型コロナの影響で人口が微減となっていたが、足元では回復傾向にあり、住宅地の需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)居住環境及び利便性が概ね良好な住宅地域である。新型コロナの影響が残るが住宅需要は堅調で地価は横ばいからやや上昇傾向である。 (2)多摩川駅から徒歩圏内に位置し、閑静な住宅地域が形成されている。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)市場競争力の程度は標準的であり、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万6,190 円／平米 210万3,244 円／坪
推定価格 平米 坪	62万452 円／平米 205万1,214 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,978 円／平米 213万8,909 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万9,466 円／平米 208万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	64万684 円／平米 211万8,101 円／坪
標準価格 平米 坪	66万7,379 円／平米 220万6,355 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万11 円／平米 221万5,056 円／坪
推定価格 平米 坪	66万2,280 円／平米 218万9,498 円／坪
標準価格 平米 坪	65万7,024 円／平米 217万2,121 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万1,734 円／平米 192万3,213 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,510 円／平米 199万1,898 円／坪
標準価格 平米 坪	64万968 円／平米 211万9,040 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,965 円／平米 198万178 円／坪
推定価格 平米 坪	60万1,930 円／平米 198万9,981 円／坪
標準価格 平米 坪	64万7,237 円／平米 213万9,766 円／坪
査定価格 平米 坪	66万 円／平米 218万1,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情