路線価 (2023) 東京都大田区西糀谷4-164-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１
価格時点	2023 年
駅名	糀谷駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,010万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 147万1,170 円／坪 1平米 44万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京急空港線沿線の一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域が多く見受けられる圏域である。需要者はエンドユーザーである個人、建売住宅建築目的の不動産会社等が想定される。近年、周辺では敷地細分化による建売住宅の取引も多く、購入者としては都心部へ通勤する給与所得者層が中心となる。土地の取引価格は、単価で４０万円／㎡～５０万円／㎡程度、規模にもよるが総額で５千万円～８千万円程度が中心的価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、大田区のうち主に京急空港線沿線の住宅地域と判定した。需要者の属性は、都内で勤労する一次取得者層及び同沿線に地縁を有する個人が中心である。近年は、敷地の細分化傾向が認められ、比較的規模の大きい画地は、分割のうえ総額を抑えた小規模な建売住宅となるケースも多い。同圏内では、実需を中心とした住宅需要が認められる。市場での中心価格帯は、規模等の個別性にもよるが、土地単価で４０万円／㎡台～５０万円／㎡台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引等が中心であり、いずれの需要者も居住の快適性をより重視する傾向が強く、類似地域等において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、収益用共同住宅建築目的の需要も散見されるが、多数の取引が認められるまでには至っていない。したがって、市場実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算では、京急空港線沿線における住宅地の事例を中心に収集・選択し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、土地残余法を適用して収益価格を試算した。標準地の属する地域は、自己使用の一般住宅や事業所等が混在する地域であり、住環境や利便性等が重視され価格が形成される地域である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	糀谷駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13.5 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅を中心に事業所等も散見される住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 154万7,208 円 1平米 46万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 154万7,208円 1平米 46万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 141万8,274円 1平米 42万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 141万8,274円 1平米 42万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。 (2)大田区では、新型コロナの影響で人口が微減となっていたが、足元では回復傾向にあり、住宅地の需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、他地域に比べ相対的な割安感があり、一定の需要が認められる。地域要因に特段の変動はない。 (2)糀谷駅から徒歩圏内に位置し、一般住宅を中心とした住宅地域である。値頃感があり、一定の需要が認められる。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)市場競争力の程度は標準的である。個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,176 円／平米 160万686 円／坪
推定価格 平米 坪	49万347 円／平米 162万1,087 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,335 円／平米 165万802 円／坪
査定価格 平米 坪	50万9,000 円／平米 168万2,754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,722 円／平米 117万2,711 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,765 円／平米 117万6,159 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,023 円／平米 139万5,208 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,756 円／平米 153万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,690 円／平米 149万6,593 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,531 円／平米 158万2,023 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万6,004 円／平米 170万5,909 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,821 円／平米 164万5,796 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,158 円／平米 143万8,632 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情