路線価 (2023) 東京都大田区大森中3-484-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森中３丁目４８４番２
価格時点	2023 年
駅名	梅屋敷駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,370万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,370万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万4,640 円／坪 1平米 44万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内を走る京急本線沿線の住宅地域。主な需要者は、自己居住目的の個人（第一次取得者）や不動産業者が中心である。近年は画地の細分化傾向が顕著で、総額を抑えた小規模な建売住宅の取引が中心であり、相対的に割安感があるため需要は安定的である。市場における中心的な価格帯は、対象標準地と同程度の画地規模で１５０万／坪程度、小規模画地で１８０～２００万円／坪、新築戸建物件で総額５，５００万円～６，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主に京急本線及び京急空港線沿線の一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、大田区及び隣接区の個人等が中心になると考察される。都心部へのアクセスも比較的良好であることから、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価は坪当たり１４０～１８０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域には低層の共同住宅も見受けられるが、自己利用目的の戸建住宅や事業所を主体とする混在地域が形成されており、取引に際しては収益性よりも居住の快適性・交通利便性等を重視した意思決定がなされる。したがって、本件では京急線沿線の取引事例より求められた市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。主たる需要者は、個人等が中心であり、収益性よりも利便性等が重視される。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梅屋敷駅南東方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森中３丁目４８４番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)一般住宅のほかアパート等がみられる住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万7,290円 1平米 46万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 140万5,050円 1平米 42万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)堅調な戸建住宅需要を反映して、素地となり得る画地規模を有する土地需要も高まっており、地価は上昇傾向にある。 (2)戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森中３丁目４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,522 円／平米 161万8,360 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,865 円／平米 164万2,636 円／坪
標準価格 平米 坪	45万5,005 円／平米 150万4,247 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森中３丁目４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万3,587 円／平米 146万6,499 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,895 円／平米 151万495 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,895 円／平米 151万495 円／坪
査定価格 平米 坪	46万6,000 円／平米 154万596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森中３丁目４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,565 円／平米 148万2,956 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,963 円／平米 149万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,534 円／平米 160万8,481 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森中３丁目４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,149 円／平米 123万3,631 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,617 円／平米 111万9,468 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,801 円／平米 140万1,086 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森中３丁目４８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万2,831 円／平米 176万1,539 円／坪
推定価格 平米 坪	50万9,946 円／平米 168万5,881 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,587 円／平米 153万2,619 円／坪
査定価格 平米 坪	47万3,000 円／平米 156万3,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情