路線価 (2023) 東京都大田区田園調布南5-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布南５番２９
価格時点	2023 年
駅名	鵜の木駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万7,208 円 1平米 46万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万3,820 円／坪 1平米 47万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内の東急多摩川線・東急池上線の各駅から徒歩圏にある戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地域を含む圏域である。需要者は、区内在住の一次取得者のほか、周辺区からの転入者や買替層が中心となる。また、一定規模以上の画地では敷地の細分化のうえ販売する不動産業者等の需要も見られる。大田区内では値頃感のある地域である。市場で中心となる価格帯は、画地規模等により異なるが、１㎡あたり４０万円～６０万円程度である。 (2) 同一需給圏は大田区内の東急多摩川線、池上線沿線の低層住宅地域である。都心に近く、利便性の高い住宅地域であるため、他区からの転入者も見られ需要は根強い。主な需要者は地縁性を有する自己使用目的の個人が中心で、ある程度纏まった規模の画地においては不動産業者や開発業者の参入も見られる。土地価格は規模により異なるが１００㎡程度で４、５００万円～５，５００万円程度、新築の建売住宅で５千万円台～６千万円台が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い住宅地の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。周辺には賃貸用の共同住宅も見受けられるため、土地残余法を適用したが、経済合理性に見合う賃料収入を得ることが困難であることから低位に試算された。対象標準地の主たる需要者は、居住の快適性を重視した住宅取得者であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるが収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする一般エンドユーザーで、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜の木駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布南５番２９
標準地の範囲
東	170 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	112 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅と共同住宅が混在する成熟した住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)当該地域は低層住宅地として熟成しており、格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 164万9,694 円 1平米 49万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 164万9,694円 1平米 49万9,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 150万4,230円 1平米 45万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済社会活動の正常化が徐々に定着し景気は持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動による国内経済の下振れリスクが懸念される。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)東急多摩川線及び東急池上線の最寄駅から徒歩圏の戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)一般住宅、共同住宅等が混在する地域で、地縁性を有する需要者を中心に需要は根強い。地域要因について特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万6,742 円／平米 184万589 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,965 円／平米 180万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	46万8,586 円／平米 154万9,145 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万2,639 円／平米 195万9,265 円／坪
推定価格 平米 坪	60万267 円／平米 198万4,483 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,554 円／平米 167万4,668 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,382 円／平米 128万685 円／坪
推定価格 平米 坪	41万7,646 円／平米 138万738 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,022 円／平米 153万751 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	47万834 円／平米 155万6,577 円／坪
推定価格 平米 坪	47万9,309 円／平米 158万4,596 円／坪
標準価格 平米 坪	53万3,752 円／平米 176万4,584 円／坪
査定価格 平米 坪	55万5,000 円／平米 183万4,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情