路線価 (2023) 東京都大田区池上5-653-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区池上５丁目６５３番２
価格時点	2023 年
駅名	池上駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,060万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万7,044 円 1平米 47万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,060万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万7,044 円／坪 1平米 47万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は、東急池上線、都営浅草線等から徒歩圏に位置する区内の低層住宅地域である。②主たる需要者は、自用の居住目的の大田区内外の個人であるが、敷地規模によっては分譲業者等も需要者となりうる。③最寄駅徒歩圏の、利便性の高い住宅地は需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。④需要者の中心価格帯は、敷地の細分化はみられるが、新築戸建住宅で６千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、東急池上線沿線の一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域が多く見受けられる圏域である。需要者はエンドユーザーである個人、建売住宅建築目的の不動産会社等が想定される。近年、周辺では敷地細分化による建売住宅の取引も多く、購入者としては都心部へ通勤する給与所得者層が中心となる。土地の取引価格は、単価で４０万円／㎡～５５万円／㎡程度、規模にもよるが総額で４千万円～９千万円程度が中心的価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住の快適性や利便性に着目した自用目的の取引が中心であり、比準価格は、市場実態を反映し信頼性が高い。収益価格は共同住宅を想定し諸元につき適切な想定をして試算したが、賃料の遅行性を反映してやや低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引等が中心であり、いずれの需要者も居住の快適性をより重視する傾向が強く、類似地域等において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、収益用共同住宅建築目的の需要も散見されるが、多数の取引が認められるまでには至っていない。したがって、市場実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池上駅　東方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅兼共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区池上５丁目６５３番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見当たらないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 173万2,344 円 1平米 52万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 169万5,978 円 1平米 51万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 173万2,344円 1平米 52万4,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響、原油高騰、円安等が国内外の経済に与える影響、金融資本市場の動向に留意する必要がある。 (2)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。
地域要因
(1)池上駅が全面改修され、駅商業施設エトモ池上の令和３年３月開業により利便性の良い住宅地としての需要は根強い。 (2)池上駅改修が終わり、駅ビル商業施設エトモ池上も令和３年に開業、利便性の良い住宅地として地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上５丁目６５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	68万359 円／平米 224万9,267 円／坪
推定価格 平米 坪	70万6,213 円／平米 233万4,740 円／坪
標準価格 平米 坪	56万42 円／平米 185万1,499 円／坪
査定価格 平米 坪	58万2,000 円／平米 192万4,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上５丁目６５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万6,709 円／平米 160万9,060 円／坪
推定価格 平米 坪	55万2,333 円／平米 182万6,013 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,717 円／平米 170万4,960 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上５丁目６５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,219 円／平米 170万3,314 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,950 円／平米 178万5,075 円／坪
標準価格 平米 坪	50万881 円／平米 165万5,913 円／坪
査定価格 平米 坪	52万1,000 円／平米 172万2,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上５丁目６５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万435 円／平米 162万1,378 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,167 円／平米 166万6,776 円／坪
標準価格 平米 坪	48万9,958 円／平米 161万9,801 円／坪
査定価格 平米 坪	51万 円／平米 168万6,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上５丁目６５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,391 円／平米 149万5,605 円／坪
推定価格 平米 坪	48万7,154 円／平米 161万531 円／坪
標準価格 平米 坪	50万8,511 円／平米 168万1,137 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情