路線価 (2023) 東京都大田区山王2-2210-246 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	7,770万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 215万8,818 円 1平米 65万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,770万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 215万8,818 円／坪 1平米 65万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ大森駅から徒歩圏の山王エリアを中心にした低層住宅地域である。主たる需要者は、大田区内外の個人、転売目的の不動産業者、建売業者等である。個人は、比較的高所得層が多い。当該地域は良好な住環境と交通利便性から需要は安定的である。取引価格水準は規模によりバラつきがあるが、土地建物総額で１億円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は大田区北部を中心として、ＪＲ京浜東北線、都営浅草線等の各駅を最寄り駅とする居住環境が良好な低層住宅地域である。需要者は、自己利用目的のエンドユーザーや建売業者等が中心である。人気の高い山王エリアに位置し、最寄り駅への接近性や都心へのアクセスは良好であり、良好な住環境も維持されていることから、底堅い人気がある。中心価格帯は画地規模により異なるが、土地で８，０００万円～１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、居住環境が良好な低層住宅地域に位置している。共同住宅等の収益目的の取引も見受けられるが、需要者は快適性や利便性を重視する自用目的の取引が中心となる地域であり、取引市場の動向が重視されることから、市場の実態を反映した比準価格が、収益価格よりも説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅　西方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	16 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、今後とも居住環境の良好な住宅地域として推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、一般住宅のほかマンションも見られる閑静な住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の住環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 219万1,878 円 1平米 66万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 219万1,878 円 1平米 66万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区の人口は概ね横這い傾向になった。 (2)大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかながら減少に転じたが、回復の兆しも見られる。都心へのアクセスが良好なため、需要は安定している。
地域要因
(1)ＪＲ大森駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。 (2)一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として、地域要因に大きな変動は無く、地価水準は堅調に推移している。
個別的要因	(1)市場性・競争力等の変動は、特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,256 円／平米 232万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,229 円／平米 235万1,323 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,485 円／平米 240万1,759 円／坪
査定価格 平米 坪	73万4,000 円／平米 242万6,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万7,185 円／平米 213万9,594 円／坪
推定価格 平米 坪	63万7,851 円／平米 210万8,735 円／坪
標準価格 平米 坪	65万868 円／平米 215万1,770 円／坪
査定価格 平米 坪	65万7,000 円／平米 217万2,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,196 円／平米 182万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,908 円／平米 183万7,832 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,623 円／平米 203万5,250 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万3,030 円／平米 176万2,197 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,780 円／平米 211万1,807 円／坪
標準価格 平米 坪	70万417 円／平米 231万5,579 円／坪
査定価格 平米 坪	70万7,000 円／平米 233万7,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,417 円／平米 206万4,323 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,930 円／平米 210万5,691 円／坪
標準価格 平米 坪	71万2,450 円／平米 235万5,360 円／坪
査定価格 平米 坪	72万 円／平米 238万320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情