土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都大田区東馬込1-55-32 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 大田区
東京都大田区東馬込1丁目55番32 (大田)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域)
  • 馬込駅 から 230m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
125万6,280
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
38万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 大田区東京都大田区東馬込1丁目55番32
価格時点 2023
駅名 馬込駅 から 230m
路線価
1坪当たり 1坪 125万6,280
1平米当たり 1平米 38万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
1億800万
(220 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 161万9,940
1平米 49万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
1億800万
(220 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 161万9,940 円/坪
1平米 49万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及び周辺区の一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域。主たる需要者は、大田区内外の自用目的の個人、転売目的の不動産業者、建売業者等が中心。最寄り駅へ近い住宅地域で、大田区内の住宅地の需要は堅調であることから価格は上昇基調。需要の中心的な価格帯の平米単価は40万円/㎡~60万円/㎡程度であるが、総額は規模に応じてかわるものと思料する。

(2) 同一需給圏は、大田区中央部から北部の都営浅草線沿線の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域が多く見受けられる圏域である。需要者はエンドユーザーである個人、建売住宅建築目的の不動産会社等が想定される。近年、敷地細分化による建売住宅の取引も多い。当該地域は居住環境が良好で、住宅地の需要は底堅い。土地の取引価格は、単価で45万円/㎡~60万円/㎡程度、規模にもよるが総額で5千万円~1億円程度が中心的価格帯となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ地域の取引を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われる。比準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断した。以上から取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引等が中心であり、いずれの需要者も居住の快適性をより重視する傾向が強く、類似地域等において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、収益用共同住宅建築目的の需要も散見されるが、多数の取引が認められるまでには至っていない。したがって、市場実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 馬込駅 北東方
距離 230 m
土地の状態
土地面積 66.5 坪 (220 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大田区東京都大田区東馬込1丁目55番32
標準地の範囲
60 m
西 25 m
25 m
20 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 13 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 基準方位 北  5.5m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

(2)一般住宅の中に共同住宅も混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 170万2,590
1平米 51万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 169万5,978
1平米 51万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 170万2,590
1平米 51万5,000
前年から次年への変動率 3.6 %
2022年
1坪 156万3,738
1平米 47万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 169万5,978
1平米 51万3,000
前年から次年への変動率 3.6 %
2019年
1坪 156万3,738
1平米 47万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。

(2)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。

地域要因
(1)戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。

(2)都営浅草線馬込駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、住宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

個別的要因 (1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。

(2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R51112
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区東馬込1丁目55番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
53万3,200 円/平米
176万2,759 円/坪
推定価格 平米
52万383 円/平米
172万386 円/坪
標準価格 平米
57万595 円/平米
188万6,387 円/坪
査定価格 平米
59万9,000 円/平米
198万294 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R51106
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区東馬込1丁目55番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
41万6,830 円/平米
137万8,040 円/坪
推定価格 平米
43万6,167 円/平米
144万1,968 円/坪
標準価格 平米
48万3,020 円/平米
159万6,864 円/坪
査定価格 平米
50万7,000 円/平米
167万6,142 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R51117
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区東馬込1丁目55番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
55万2,568 円/平米
182万6,790 円/坪
推定価格 平米
52万6,503 円/平米
174万619 円/坪
標準価格 平米
51万6,686 円/平米
170万8,164 円/坪
査定価格 平米
54万3,000 円/平米
179万5,158 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R47107
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区東馬込1丁目55番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
58万5,290 円/平米
193万4,969 円/坪
推定価格 平米
57万8,537 円/平米
191万2,643 円/坪
標準価格 平米
48万6,984 円/平米
160万9,969 円/坪
査定価格 平米
51万1,000 円/平米
168万9,366 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R51107
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区東馬込1丁目55番32
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
53万4,469 円/平米
176万6,955 円/坪
推定価格 平米
59万2,690 円/平米
195万9,433 円/坪
標準価格 平米
49万9,739 円/平米
165万2,137 円/坪
査定価格 平米
52万5,000 円/平米
173万5,650 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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