路線価 (2023) 東京都大田区下丸子2-272-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区下丸子２丁目２７２番４外
価格時点	2023 年
駅名	武蔵新田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	10億6,000万 円 (2055 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	10億5,000万 円 (2055 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万5,978 円／坪 1平米 51万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区及び隣接区の共同住宅、店舗付共同住宅等を中心とする住宅地域である。需要者は、分譲事業目的のマンションデベロッパー等の開発主体が中心である。まとまった土地の供給は限定的で、需要は堅調である。マンション販売好調の影響からデベロッパーによる事業用地の取得需要は依然旺盛であり、地価は上昇傾向となっている。新築マンションの分譲価格は坪２８０万円～３５０万円程度で推移している。 (2) 同一需給圏の範囲は、大田区及び隣接区の共同住宅地等を中心として事務所等も混在する地域である。主たる需要者は、マンションディベロッパー等が中心である。利便性に優れるマンション素地は供給が少ないことから需要は堅調である。マンション素地価格としての取引の中心価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価は坪当たり１５０～２５０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション用地の需給関係は市場における分譲マンションの販売状況及び地域の特性が反映される。分譲用地の需要者は投資採算性から意思決定を行う開発業者、投資法人等である。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格である。以上から開発法による価格を重視し比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の共同住宅を建築して分譲することを想定して求めた価格で、マンション開発業者の投資採算性を反映している。鑑定評価額の決定に当たっては、主たる需要者がマンションディベロッパー等であることを考慮し、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵新田駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	621.6 坪 (2055 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅の中に事務所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区下丸子２丁目２７２番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	250 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	９．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅及び事務所が混在する住宅地域である。今後も現在の環境を維持していくものと予測する。 (2)共同住宅及び事務所が混在する住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 175万8,792 円 1平米 53万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 174万8,874 円 1平米 52万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 175万8,792円 1平米 53万2,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 164万6,388円 1平米 49万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)利便性の良好なマンションが建ち並ぶ地域である。地域要因に大きな変動はない。 (2)高層の共同住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子２丁目２７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,928 円／平米 187万958 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,819 円／平米 185万762 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,827 円／平米 189万460 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３７１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子２丁目２７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万 円／平米 158万6,880 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,171 円／平米 163万3,729 円／坪
標準価格 平米 坪	50万9,455 円／平米 168万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子２丁目２７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,109 円／平米 136万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,294 円／平米 154万4,874 円／坪
標準価格 平米 坪	47万7,806 円／平米 157万9,627 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.9 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区下丸子２丁目２７２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,967 円／平米 160万6,607 円／坪
推定価格 平米 坪	48万3,653 円／平米 159万8,957 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,523 円／平米 163万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	50万8,000 円／平米 167万9,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情