路線価 (2023) 東京都大田区池上7-40-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区池上７丁目４０番４
価格時点	2023 年
駅名	池上駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,770万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万5,568 円 1平米 52万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,810万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万2,180 円／坪 1平米 53万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として東急池上線・多摩川線沿線の住宅地域である。主な需要者層は自己利用目的の個人が中心であるが、画地規模のまとまった物件については不動産業者の参入も認められ、近年は画地の細分化傾向が顕著である。対象標準地が存する「池上」駅の南側に広がるエリアは碁盤の目状に道路が整備された住環境の良好な住宅地域として人気が高い。なお、中心となる価格帯は、５０～６０坪程度の画地で１８０万円～２００万円／坪程度と把握される。 (2) 同一需給圏は主として東急池上線・多摩川線を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域である。主要な需要者は都心部への通勤者がほとんどである。元々は池上本門寺の門前町。対象標準地周辺は地盤等は劣るが、平地で戸建住宅と共同住宅が混在している住宅地域である。街区が比較的整然としており、利便性が高いことから地域全体の人口が増加している。駅ビル竣工で利便性向上。市場における中心価格帯は土地約８０㎡で５，３００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域には低層の共同住宅も見られるが、自己利用目的の戸建住宅を主体とする住宅地域として成熟しており、取引に際しては収益性よりも居住の快適性・利便性を重視した意思決定がなされる。したがって、本件では池上地区及び周辺地区の取引事例より求められた市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池上駅南西方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅の中に共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区池上７丁目４０番４
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18.5 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)池上駅ビルが竣工したが、駅北側は商店街があり店舗等が多いのに比し、南側は住宅地が多く、店舗は少ない。南側、特に近隣地域は今後住宅地として熟成していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 183万4,830 円 1平米 55万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 184万4,748 円 1平米 55万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 168万9,366円 1平米 51万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 184万4,748円 1平米 55万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 168万9,366円 1平米 51万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)池上駅が橋上駅舎となり南口が新設されたことで、生活利便性が向上しており、住宅地需要も高まっている。 (2)駅ビルのエトモ池上がＲ３年３月開業、帰宅途中で買い物がしやすくなった。駅徒歩圏内かつ平地で戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上７丁目４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,546 円／平米 153万5,789 円／坪
推定価格 平米 坪	45万9,186 円／平米 151万8,069 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,127 円／平米 188万8,146 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上７丁目４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万2,391 円／平米 149万5,605 円／坪
推定価格 平米 坪	48万7,154 円／平米 161万531 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,329 円／平米 192万1,874 円／坪
査定価格 平米 坪	58万1,000 円／平米 192万786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上７丁目４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万7,608 円／平米 177万7,332 円／坪
推定価格 平米 坪	55万2,366 円／平米 182万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	62万636 円／平米 205万1,823 円／坪
査定価格 平米 坪	62万1,000 円／平米 205万3,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上７丁目４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万3,086 円／平米 176万2,382 円／坪
推定価格 平米 坪	52万9,428 円／平米 175万289 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,199 円／平米 181万5,652 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区池上７丁目４０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万435 円／平米 162万1,378 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,167 円／平米 166万6,776 円／坪
標準価格 平米 坪	51万9,760 円／平米 171万8,327 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情