路線価 (2023) 東京都大田区千鳥2-38-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
価格時点	2023 年
駅名	武蔵新田駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万3,082 円 1平米 49万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万9,776 円／坪 1平米 49万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は東急多摩川線・東急池上線沿線を中心とし、大田区南西部の駅徒歩圏内の住宅地域である。②需要者の中心は自用目的の個人が中心であるが、敷地規模によっては建売分譲業者も需要者となり得る。③都心へのアクセスに優れ、利便性に優れることから他区からの流入もみられ戸建住宅の需要は堅調である。④１００㎡程度の土地の場合取引総額は、５，０００万円から７，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、大田区のうち主に東急多摩川線、東急池上線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、都心勤労者等のファミリー世帯の個人が中心である。需要については、実需を中心に底堅く推移している。近年は、敷地の細分化傾向が認められ、比較的規模の大きい画地は、建売業者が購入し、分割のうえ建売住宅として販売されるケースが多い。市場での中心価格帯は、規模等の個別性にもよるが、土地単価で４５万円／㎡～６０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域要因の類似性が高い事例を中心に採用して試算しており、市場実態を反映している。周辺に共同住宅等も見られるものの、居住の利便性、快適性に着目した自用目的の取引が中心であり、収益価格は比準価格に比較してやや低位に求められた。以上より市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算では、代替競争関係が認められる住宅地の事例を収集・選択し、実証的な価格が試算された。収益価格の試算では、土地残余法を適用して収益価格を試算したが、低位に試算された。標準地の属する千鳥地区は、自己使用目的の戸建住宅を中心とした地域であり、収益性よりも生活の利便性等が重視される地域である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵新田駅北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅が多く、アパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　　　　北４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする住宅地として熟成しており、特段の地域要因に変動を及ぼす要因は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、戸建住宅を中心に、アパート等も見られる旧来からの住宅地域である。特地域要因に特段の変動要因はないことから、当面の間、現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 172万9,038 円 1平米 52万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 172万5,732 円 1平米 52万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 159万186円 1平米 48万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 172万5,732円 1平米 52万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 159万186円 1平米 48万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症、円安、原油価格の高騰等の影響が国内外の経済情勢に与える影響に注視する必要がある。 (2)大田区では、新型コロナの影響で人口が微減となっていたが、足元では回復傾向にあり、住宅地の需要は底堅く推移している。
地域要因
(1)最寄駅への接近性が良好な混在住宅地として熟成している。住宅地の需要は依然堅調である。 (2)武蔵新田駅から徒歩圏内に位置しており、一般住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特段みられない。 (2)市場競争力の程度は標準的であり、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,573 円／平米 191万2,762 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,737 円／平米 190万3,387 円／坪
標準価格 平米 坪	51万1,766 円／平米 169万1,898 円／坪
査定価格 平米 坪	52万2,000 円／平米 172万5,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,453 円／平米 181万3,186 円／坪
推定価格 平米 坪	52万7,560 円／平米 174万4,113 円／坪
標準価格 平米 坪	50万7,269 円／平米 167万7,031 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万3,086 円／平米 176万2,382 円／坪
推定価格 平米 坪	52万9,428 円／平米 175万289 円／坪
標準価格 平米 坪	49万8,990 円／平米 164万9,661 円／坪
査定価格 平米 坪	50万9,000 円／平米 168万2,754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,834 円／平米 150万3,681 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,139 円／平米 154万4,362 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,470 円／平米 170万838 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区千鳥２丁目３８番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	60万2,517 円／平米 199万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,827 円／平米 196万3,192 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,460 円／平米 183万3,045 円／坪
査定価格 平米 坪	56万6,000 円／平米 187万1,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情