路線価 (2023) 東京都大田区西蒲田7-66-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区西蒲田７丁目６６番２
価格時点	2023 年
駅名	蒲田駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,057万9,200 円
1平米当たり	1平米 320万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	11億2,000万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,424万8,860 円 1平米 431万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	11億1,000万 円 (260 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,411万6,620 円／坪 1平米 427万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線及び山手線等の駅前及びこれに準ずる商業地域並びに２３区の南部・東部・西部の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は金融機関や店舗ビルの開発を行う中堅以上のディベロッパー、さらに、賃貸不動産を購入する法人、投資家等である。店舗に対する賃貸需要が旺盛で、収益性が比較的安定しており需要は堅調である。中心となる価格帯は、画地規模、用途等により一律に決め難い。 (2) 同一需給圏は、都心区内の主要駅周辺及びこれに準ずる広い商圏を有する商業地域である。需要者は、不動産事業法人、投資家等が中心である。店舗ビル等が高度に集積し、人通りも多い繁華性の高い駅前商業地であり、稀少性の観点から需要は引き続き堅調である。長引くコロナ禍の影響で、飲食店舗は減収が続いたが、客足も戻りつつあり、現在は回復傾向にある。規模や需要目的で価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中高層店舗等の収益物件が多く建ち並ぶ商業地域である。取引に当たっては、市場性のほか収益性をも考慮して意思決定されている。比準価格は広域的な地域から取引事例を収集して比較検討した価格であるが、近隣地域及びその周辺地域に適切な取引事例が少なく、画地規模の異なるものや距離の離れた地域のもの等を採用せざるを得なかった。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域に存する商業地の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は対象地に適切な店舗ビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映した理論的な価格である。よって比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蒲田駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	78.6 坪 (260 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層建物の店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区西蒲田７丁目６６番２
標準地の範囲
東	0 m
西	10 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	13 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場（区道）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、駅前に店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様に推移すると予測する。 (2)蒲田駅前に中高層建物の店舗が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,497万6,180 円 1平米 453万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,520万7,600 円 1平米 460万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,497万6,180円 1平米 453万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 1,362万720円 1平米 412万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,520万7,600円 1平米 460万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 1,362万720円 1平米 412万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数は２０２１年と比較すると減少傾向にある。取引利回りは不動産投資家調査によれば、Ａクラスビルは低下し、ホテルは横ばいとなっている。 (2)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)中高層建物の店舗が建ち並ぶ商業地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、その他、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)蒲田駅前に中高層の店舗が建ち並ぶ商業地域であり、長引くコロナ禍により空き店舗もみられるが、客足は戻り、回復傾向がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万6,518 円／平米 818万7,369 円／坪
推定価格 平米 坪	281万7,203 円／平米 931万3,673 円／坪
標準価格 平米 坪	442万9,564 円／平米 1,464万4,139 円／坪
査定価格 平米 坪	474万 円／平米 1,567万440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３７１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万8,879 円／平米 683万9,714 円／坪
推定価格 平米 坪	229万9,966 円／平米 760万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	344万8,225 円／平米 1,139万9,832 円／坪
査定価格 平米 坪	369万 円／平米 1,219万9,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	556 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	307万7,866 円／平米 1,017万5,425 円／坪
推定価格 平米 坪	320万981 円／平米 1,058万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	439万6,952 円／平米 1,453万6,323 円／坪
査定価格 平米 坪	470万 円／平米 1,553万8,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	377万8,273 円／平米 1,249万971 円／坪
標準価格 平米 坪	467万300 円／平米 1,544万12 円／坪
査定価格 平米 坪	500万 円／平米 1,653万 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情