路線価 (2023) 東京都大田区大森北1-30-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森北１丁目３０番６外
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 267万7,860 円
1平米当たり	1平米 81万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円／坪 1平米 104万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内の主としてＪＲ京浜東北線、京浜急行線及び東急線各駅の駅前商業地域等である。主な需要者は、地縁的選好性が認められる事業者のほか、収益目的の投資家、不動産業者等が想定される。駅に近いアーケード商店街であるが、容積率が高いことから、近年は店舗兼マンションへの建替えも多くなっている。中心となる価格帯は、画地規模や需要者層により異なるため一律には把握し難いが、土地単価で１００万円／㎡前後程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線及び京浜急行線沿線を中心とした、大田区内の駅前商業地域とその周辺の近隣商業地域である。需要者は、投資家等が中心であるが、地縁的選考性を有する事業会社の参入も認められる。アーケード商店街の土地の供給は限定的であり、また用途の多様性も有することから希少性は高い。中心価格帯は、立地条件や画地規模等によりばらつきが見られるが、土地価格で８０万～１２０万円／㎡が需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、アーケード商店街にあり、立地条件・総額的観点からは自己使用あるいは収益用建物建築目的のいずれの需要も想定され、類似地域において信頼性のある取引事例も多数収集しえた。一方、需要者の行動原理を勘案すると、賃貸用建物建築を想定して求めた収益価格にも説得力が認められる。本件では、実証的で説得力のある比準価格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域に位置している。自己利用目的の取引のほか、店舗事務所兼共同住宅等の収益目的の需要も考えられ用途の多様性が認められる。比準価格は市場の実態を反映した価格であり、収益価格は投資判断において重要な指標であり、比準価格と概ね均衡して求められた。よって、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	アーケード小売店舗街の駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	432 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森北１丁目３０番６外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	432 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶアーケード商店街であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 333万9,060円 1平米 101万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。 (2)大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかながら減少に転じたが、回復の兆しも見られる。都心へのアクセスが良好なため、需要は安定している。
地域要因
(1)ＪＲ大森駅東口近くのアーケード商店街であり、繁華性は比較的高く需要は底堅いことなどから、地価は上昇傾向にある。 (2)大森駅近くのアーケード商店街で、地域要因に大きな変化はないが、経済活動の回復により地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目３０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,888 円／平米 307万904 円／坪
推定価格 平米 坪	107万408 円／平米 353万8,769 円／坪
標準価格 平米 坪	107万408 円／平米 353万8,769 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目３０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万3,221 円／平米 295万2,989 円／坪
推定価格 平米 坪	88万4,549 円／平米 292万4,319 円／坪
標準価格 平米 坪	107万6,094 円／平米 355万7,567 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目３０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,788 円／平米 233万29 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,360 円／平米 236万4,980 円／坪
標準価格 平米 坪	103万8,258 円／平米 343万2,481 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北１丁目３０番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万5,343 円／平米 312万5,304 円／坪
推定価格 平米 坪	95万9,523 円／平米 317万2,183 円／坪
標準価格 平米 坪	111万5,724 円／平米 368万8,584 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情