路線価 (2023) 東京都大田区大森西5-4-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森西５丁目４番４
価格時点	2023 年
駅名	大森町駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円／坪 1平米 62万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は、大田区内の京急本線沿線等を中心とする駅前商業地域又は近隣商業地域である。②需要の中心は、地元に地縁的選好性を有する個人事業者や不動産事業者等である。③駅前から繋がる商店街に位置し、新型コロナウイルス感染症の影響はやや残るが店舗、共同住宅ともに需要は回復傾向にある。④取引規模、立地条件により取引価格は異なるが、中心となる価格帯は土地建物総額で１～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は、大田区内の京急線沿線を中心とする近隣商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を有する事業者のほか、賃貸事業又は分譲事業を目的としたデベロッパーや投資家等が中心である。規模がまとまれば、マンション用地としてデベロッパーの需要は高い。取引価格水準は、概ね１㎡当たり４０万～８０万円程度が取引の中心であるが、駅に近い物件については高値での取引も見受けられ、規模、形状、駅接近等によりばらつきが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域に所在する近隣商業地域の取引事例から比準した比準価格は市場の実態を反映しており規範性は高い。対象標準地は近隣商業地域に所在しており、収益不動産の取引が中心である。想定賃料・還元利回り等の諸元を十分吟味検討した収益価格は収益性を反映しており十分説得力を有している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、大森町駅の駅前商店街に位置する近隣商業地域である。自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考えられるため、収益性をも考慮されて取引される地域である。したがって、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格に、収益性を反映する収益価格を関連づけた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森町駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、住宅兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森西５丁目４番４
標準地の範囲
東	20 m
西	45 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	20 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、飲食店、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、最寄駅への接近性も良好であり、店舗兼共同住宅を中心とした地域として成熟していくものと思料する。 (2)小規模店舗兼住宅や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 215万8,818 円 1平米 65万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 217万5,348 円 1平米 65万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 215万8,818円 1平米 65万3,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前の近隣商業地においては、コロナ禍においても店舗の需要は回復傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区の人口は概ね横這い傾向になった。
地域要因
(1)駅前マンションが増えたほか、線路の高架化に伴いガード下の有効活用を含めた駅周辺の整備が進捗している。 (2)大森町駅近くの商店街に位置する近隣商業地域であり、地域要因に大きな変化はない。
個別的要因	(1)市場における競争力に影響を与えるような個別的要因の変動は特段みられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森西５丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万382 円／平米 185万2,623 円／坪
推定価格 平米 坪	57万469 円／平米 188万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,790 円／平米 213万8,288 円／坪
査定価格 平米 坪	64万7,000 円／平米 213万8,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	279 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森西５丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,760 円／平米 140万951 円／坪
推定価格 平米 坪	51万9,978 円／平米 171万9,047 円／坪
標準価格 平米 坪	67万75 円／平米 221万5,268 円／坪
査定価格 平米 坪	67万 円／平米 221万5,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森西５丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万2,628 円／平米 169万4,748 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,656 円／平米 167万5,005 円／坪
標準価格 平米 坪	65万2,067 円／平米 215万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	65万2,000 円／平米 215万5,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森西５丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万3,160 円／平米 176万2,627 円／坪
推定価格 平米 坪	56万4,083 円／平米 186万4,858 円／坪
標準価格 平米 坪	63万3,090 円／平米 209万2,996 円／坪
査定価格 平米 坪	63万3,000 円／平米 209万2,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森西５丁目４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万3,561 円／平米 202万8,433 円／坪
推定価格 平米 坪	60万4,796 円／平米 199万9,456 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,716 円／平米 212万4,819 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情