路線価 (2023) 東京都大田区中央3-676-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区中央３丁目６７６番５
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,220万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,170万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万5,076 円／坪 1平米 54万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域を含む圏域である。需要者は、地縁を有する中小規模の事業者、個人事業主及び不動産収益を見込む投資家、個人富裕層等が想定される。対象標準地は最寄駅からバス便であり商圏が限定されるが、一方、背後には住宅地が広がり用途の多様性が認められる。市場で中心となる価格帯は、画地規模や需要目的により異なるが、１㎡あたり５０～７０万円程度である。 (2) 同一需給圏は大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いに形成される商業地域である。周辺の繁華性・生活利便性は高くないものの、高容積率を活かしたマンション開発が可能なことから、マンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等の需要者から堅調な需要が認められる。近隣での取引は画地条件等個別性が強く中心価格帯は見出せないが、区内の幹線道路沿いの商業地については土地単価５０万～１４０万円／㎡程度の水準で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い商業地の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は想定建物より求めた理論的な価格である。標準地は、池上通り沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地に位置し、需要者は自己利用目的の事業者等のほか、収益目的の投資家等も想定される。そのため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中層の店舗兼住宅、事務所等が混在する商業地域であり、主たる需要者は不動産の収益性、投資採算性を重視して取引意思を決定するマンションデベロッパー、投資家等が想定される。比準価格は当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、収益性が反映された収益価格も概ね均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼住宅、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区中央３丁目６７６番５
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)池上通り沿いの中層店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)池上通り沿いに中層の店舗兼住宅、事務所等が混在する商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 195万7,152 円 1平米 59万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 195万540 円 1平米 59万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 195万540円 1平米 59万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 177万2,016円 1平米 53万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済社会活動の正常化が徐々に定着し景気は持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動による国内経済の下振れリスクが懸念される。 (2)大田区の取引件数は減少も、人口は増加傾向、取引利回りは低下傾向で推移しており、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)池上通り沿いの路線商業地域である。商業繁華性はやや劣るものの、一定の店舗兼用住宅の賃貸需要が認められる。地域要因に特段の変動はない。 (2)「池上通り」沿いに形成される路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)中間画地であり、市場における競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中央３丁目６７６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,812 円／平米 231万272 円／坪
推定価格 平米 坪	77万14 円／平米 254万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,089 円／平米 191万1,162 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中央３丁目６７６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万3,855 円／平米 269万605 円／坪
推定価格 平米 坪	80万9,942 円／平米 267万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,374 円／平米 193万1,940 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中央３丁目６７６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,043 円／平米 265万4,860 円／坪
推定価格 平米 坪	78万2,393 円／平米 258万6,591 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,340 円／平米 201万4,478 円／坪
査定価格 平米 坪	60万9,000 円／平米 201万3,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中央３丁目６７６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万4,806 円／平米 213万1,729 円／坪
推定価格 平米 坪	65万4,478 円／平米 216万3,704 円／坪
標準価格 平米 坪	64万7,998 円／平米 214万2,281 円／坪
査定価格 平米 坪	64万8,000 円／平米 214万2,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区中央３丁目６７６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,469 円／平米 152万5,617 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,390 円／平米 156万8,333 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,842 円／平米 183万4,308 円／坪
査定価格 平米 坪	55万5,000 円／平米 183万4,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情