路線価 (2023) 東京都大田区南蒲田1-11-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
価格時点	2023 年
駅名	京急蒲田駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億5,200万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億5,200万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円／坪 1平米 104万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は大田区及び隣接区の駅徒歩圏かつ幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。②需要者の中心は収益物件を購入して賃貸運営を目論む法人や不動産業者等の機関投資家の他に、マンションデベロッパーも需要者となり得る。③第一京浜通りの拡幅事業が進捗中であり、駅至近かつ幹線道路沿いの好立地であり、需要の裾野は広い。④取引規模や立地条件により取引価格はまちまちであり中心価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、主に大田区及び隣接区のうち高度利用が可能な商業地域一円である。需要者の属性は、店舗付共同住宅や店舗付事務所ビル等の開発を行うデベロッパーや、賃料収入に着目して不動産を取得する不動産業者・法人投資家等が中心である。同圏内は、交通接近条件等に優位性があり、開発用地の需要は旺盛である。市場での中心価格帯は、規模や容積率等の個別性により一様でなく、開発用地については一部でその希少性から高額での取引も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大田区及び隣接区の商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場の実態を反映している。対象標準地は最寄駅至近かつ幹線道路沿いであり、収益不動産の取引が中心であることから、収益価格の信頼性も高い。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算では、高度利用が可能な商業地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用のうえ理論的な価格が求められた。標準地は、京急蒲田駅から近く、幹線道路沿いの商業地に位置している。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視されることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京急蒲田駅　東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	97 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	466 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
標準地の範囲
東	25 m
西	0 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	345 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	96 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	461 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層店舗兼共同住宅の建ち並ぶ駅前商業地域であり、第一京浜通りの拡幅事業が進捗中であるが、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ第一京浜沿いの商業地域である。前面道路について拡幅整備中であるが、その他は特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 328万2,858円 1平米 99万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 328万2,858円 1平米 99万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍や円安等の動向に留意する必要はあるが、収益物件に対する需要は堅調である。 (2)国内景気は、物価高等により先行き不透明感があるものの、大田区内の商業地の需要は、利便性や低金利を背景に底堅く推移している。
地域要因
(1)京急－羽田駅再開発、第一京浜通りの拡幅事業等の整備が進んでいる。 (2)京急蒲田駅西口の再開発等により、同駅周辺では整備が進んでおり、潜在的な不動産需要は底堅い。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)角地であるため、視認性等において市場競争力がやや優る。個別的要因に特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,291 円／平米 440万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	137万623 円／平米 453万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	107万6,687 円／平米 355万9,527 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万3,855 円／平米 269万605 円／坪
推定価格 平米 坪	80万9,942 円／平米 267万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	113万2,786 円／平米 374万4,991 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万2,898 円／平米 295万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	100万9,447 円／平米 333万7,232 円／坪
標準価格 平米 坪	104万4,976 円／平米 345万4,691 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	47.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,812 円／平米 231万272 円／坪
推定価格 平米 坪	77万14 円／平米 254万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	112万5,751 円／平米 372万1,733 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501008 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都大田区南蒲田１丁目１１番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万4,995 円／平米 487万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	145万7,811 円／平米 481万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	107万5,875 円／平米 355万6,843 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情