路線価 (2023) 東京都大田区蒲田5-18-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区蒲田５丁目１８番１６
価格時点	2023 年
駅名	蒲田駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 628万1,400 円
1平米当たり	1平米 190万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億3,200万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 813万2,760 円 1平米 246万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億3,500万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 816万5,820 円／坪 1平米 247万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区および隣接する品川区のＪＲ、私鉄主要駅に近く、店舗、事務所が標準的使用の高度利用が可能な商業地域である。主たる需要者は、十億規模の収益用不動産や開発用地が取得可能な資金力を有する投資ファンド、不動産会社等である。ターミナル駅近で、高度利用が可能な不動産の供給は限定的で、価格は堅調に推移している。水面下での取引も多く、用途により取引価格目線に幅があるため、取引の中心価格帯の把握は困難な面を有する。 (2) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線や京急線等を中心に大田区及びその隣接する品川区の店舗ビルや事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。典型的な需要者は企業や投資法人、不動産業者等である。取引件数は少ないものの、優良物件においては高値取引も見受けられる。当該地域は商業地としての優位性が認められる地域で、熟成度が高く、供給も少ないことから需要は底堅い。土地は規模により総額が相当異なり、価格帯での把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、駅近で高層の店舗、事務所ビルが集積する商業地域であり、典型的需要者は、収益性を重視しつつ、類似性の高い不動産の取引価格を考慮して、意思決定を行うと考えられる。収益価格は、商業地で重視される収益性の指標であるが、建物や収支等の想定要素が多く、市場性を反映した実証的な価格である比準価格も同等に重視し、本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引市場で実際に成立した価格を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性を内包した実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、賃貸市場の現状を反映し、典型的需要者の指標となる価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い比準価格をやや重視し、指標価格である収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蒲田駅　東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区蒲田５丁目１８番１６
標準地の範囲
東	35 m
西	35 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蒲田駅東口駅前の再開発に向けた動きや、羽田空港へのアクセス向上に向けた「新空港線」の整備に向けた動きはあるものの、いずれも事業の完了まで年月を要し、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い繁華性のある商業地域で、価格形成要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 869万4,780 円 1平米 263万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 876万900 円 1平米 265万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 869万4,780円 1平米 263万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 876万900円 1平米 265万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大田区の土地取引件数は、コロナ禍で２０２０年は減少したものの、その後は、同年を上回る水準の取引量に回復している。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)ターミナル駅至近の高度利用が可能な容積７００％の商業地で希少性が高く、需要は底堅く推移している。 (2)駅に近い繁華性の高い商業地域で、熟成度は高く、競争力も優り、需要は底堅い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田５丁目１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万6,270 円／平米 501万2,789 円／坪
推定価格 平米 坪	150万1,966 円／平米 496万5,500 円／坪
標準価格 平米 坪	252万8,562 円／平米 835万9,426 円／坪
査定価格 平米 坪	253万 円／平米 836万4,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３７１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田５丁目１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万8,879 円／平米 683万9,714 円／坪
推定価格 平米 坪	229万9,966 円／平米 760万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	273万1,551 円／平米 903万508 円／坪
査定価格 平米 坪	273万 円／平米 902万5,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	556 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都大田区蒲田５丁目１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	570万4,186 円／平米 1,885万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	564万2,610 円／平米 1,865万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	296万9,795 円／平米 981万8,142 円／坪
査定価格 平米 坪	297万 円／平米 981万8,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都大田区蒲田５丁目１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	256万6,219 円／平米 848万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	257万 円／平米 849万6,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情