路線価 (2023) 東京都大田区大森北6-109-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森北６丁目１０９番３
価格時点	2023 年
駅名	平和島駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,960万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 184万1,442 円 1平米 55万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,970万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 184万4,748 円／坪 1平米 55万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及び隣接区の近隣商業地域。主たる需要者は店舗兼共同住宅を求める個人事業者、不動産業者等。当該対象標準地は、最寄り駅に近く小売店舗及び飲食店、店舗付共同住宅、店舗付事務所が多いことから需要は多く価格は上昇傾向。取引の中心価格帯は１㎡当たり４０万円／㎡～８０万円／㎡程度と幅がある。総額は規模により左右されるものと思料する。 (2) 同一需給圏は大田区内の京浜急行線沿線等を中心とした各駅周辺に拡がる商業地域または近隣商業地域である。需要者は地縁性を有する店舗経営目的の中小法人、個人のほか、収益目的の投資家及び不動産業者等もみられる。都心からの需要はやや弱いものの、駅前から続く商店街に位置し、需要は底堅い。土地価格は規模等によりばらつきがあり、中心価格帯の把握はやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。地域は、小売店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、主な需要者は、個人事業者等が中心で収益性と共に市場の取引価格を検討して意思決定を行なう。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地からの検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域に存する近隣商業地等の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。また、近隣地域は駅前から続く商店街に位置する近隣商業地域であり、自己利用目的の取引のほか収益物件としての需要も認められることから、収益性を反映した収益価格も説得力を有する。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平和島駅　西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森北６丁目１０９番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)小売店舗、飲食店並びに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。今後とも現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 193万4,010 円 1平米 58万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 178万8,546円 1平米 54万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 193万4,010円 1平米 58万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 178万8,546円 1平米 54万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)駅に近い商業地域。地域要因に特段の変動はない。 (2)最寄り駅近くの商店街に存する近隣商業地域であり、需要は安定的である。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北６丁目１０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万6,868 円／平米 203万9,366 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,056 円／平米 208万6,271 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,430 円／平米 195万5,268 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	92 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北６丁目１０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万3,221 円／平米 295万2,989 円／坪
推定価格 平米 坪	88万4,549 円／平米 292万4,319 円／坪
標準価格 平米 坪	64万3,777 円／平米 212万8,327 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北６丁目１０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万382 円／平米 185万2,623 円／坪
推定価格 平米 坪	57万469 円／平米 188万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,814 円／平米 190万6,947 円／坪
査定価格 平米 坪	57万7,000 円／平米 190万7,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	279 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北６丁目１０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万2,801 円／平米 229万400 円／坪
推定価格 平米 坪	74万873 円／平米 244万9,326 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,682 円／平米 206万5,199 円／坪
査定価格 平米 坪	62万5,000 円／平米 206万6,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北６丁目１０９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,761 円／平米 57万7,760 円／坪
推定価格 平米 坪	44万5,641 円／平米 147万3,289 円／坪
標準価格 平米 坪	55万7,051 円／平米 184万1,611 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情