路線価 (2023) 東京都大田区西蒲田7-48-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区西蒲田７丁目４８番１６
価格時点	2023 年
駅名	蒲田駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 552万1,020 円
1平米当たり	1平米 167万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億9,800万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 704万1,780 円 1平米 213万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億9,800万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 704万1,780 円／坪 1平米 213万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は、大田区及び東京都区部南部の最寄り駅に近い商業地域。②主たる需要者は、店舗付共同住宅や店舗付事務所等の賃料収入に着目して不動産を購入する不動産業者・投資法人等が中心であるが、一部マンションデベロッパーも需要者となる。③交通接近条件に優れ、最寄駅徒歩圏でありマンション用地需要もあって需要は根強い。④市場での中心価格帯は、規模等の個別性により異なり、中心価格帯は特にない。 (2) 同一需給圏は、大田区及び周辺区内の駅周辺を中心とした繁華性を有する商業地域である。需要者は、不動産業者や不動産投資ファンド等の投資家が中心である。駅に近く一定の繁華性があることや相応の容積率を確保できる画地であることから、投資目的を中心に需要が堅調である。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額３～５億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、実証的な価格である。収益価格は想定建物、運営収益、費用等の諸元を十分吟味の上、試算しており収益価格の信頼性は高い。以上から比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、いずれも駅前商業地域に存する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこれらを適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蒲田駅西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区西蒲田７丁目４８番１６
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 757万740 円 1平米 229万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 757万740円 1平米 229万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前店舗の需要はコロナ禍においても回復基調にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い大田区内の土地需要は堅調である。
地域要因
(1)蒲田駅西口の店舗事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)蒲田駅周辺に店舗共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。店舗事務所兼共同住宅用地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,291 円／平米 440万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	137万623 円／平米 453万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	209万5,754 円／平米 692万8,563 円／坪
査定価格 平米 坪	210万 円／平米 694万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万2,555 円／平米 470万2,967 円／坪
推定価格 平米 坪	190万361 円／平米 628万2,593 円／坪
標準価格 平米 坪	228万9,592 円／平米 756万9,391 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	278万6,372 円／平米 921万1,746 円／坪
推定価格 平米 坪	281万9,185 円／平米 932万226 円／坪
標準価格 平米 坪	226万9,875 円／平米 750万4,207 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	440 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都大田区西蒲田７丁目４８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	310万2,359 円／平米 1,025万6,399 円／坪
推定価格 平米 坪	315万4,577 円／平米 1,042万9,032 円／坪
標準価格 平米 坪	235万7,681 円／平米 779万4,493 円／坪
査定価格 平米 坪	236万 円／平米 780万2,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	581 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情