路線価 (2023) 東京都大田区南馬込5-55-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南馬込５丁目５５番１３外
価格時点	2023 年
駅名	西馬込駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,390万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万3,436 円 1平米 60万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,410万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万6,742 円／坪 1平米 60万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区及び隣接区の都営浅草線、東急線を最寄駅とする近隣商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者や不動産事業者が中心である。規模の大きい土地は、都心への交通接近が良好なため賃貸業者や開発業者の参入も見受けられる。商業繁華性が高くなく、用途が店舗から住宅への転換も見られる。取引総額は規模用途によって異なり、一定の傾向は見出せない。 (2) 同一需給圏は主として主として都営浅草線、東急線を最寄駅とする大田区、品川区、目黒区内の商業地域の圏域である。主要な需要者は地縁のある事業者、不動産業者が中心である。西馬込駅周辺には同線の馬込駅に比較すると店舗数があるが、第二京浜沿いで車両の交通量だけが多く、通行人の回遊が少ないため，駅周辺の店舗は少ない。市場における中心となる価格帯については規模によりばらつきが多く、中心価格帯の判定が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。比準価格は、取引市場の実態を勘案して市場性を反映した価格である。収益価格は、不動産の賃貸運用を前提として収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域には、自用建物のほか貸家も見受けられ、自用目的と収益目的の取引が混在する。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の所在する地域は中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。繁華性は高くなく、自用の店舗も多く、賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供されている場合が多い。その様な地域では、収益物件の成熟度が劣り、収益価格が低く試算されることが多い。したがって実証性に優れた比準価格を重視しながら、商業地としての収益性も考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に収益価格を関連づけて対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西馬込駅　南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、中層店舗共同住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南馬込５丁目５５番１３外
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、店舗付共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測される。 (2)地下鉄の影響力の弱さはあるが、一方都心への利便性の良さや住環境が見直され、馬込地域は全般的に人口が増加しており、この人口増加に支えられ、また既存の商業地の希少性から需要は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 210万9,228 円 1平米 63万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 213万8,982 円 1平米 64万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 210万9,228円 1平米 63万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 213万8,982円 1平米 64万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数は２０２１年と比較すると減少傾向にある。取引利回りは不動産投資家調査によれば、Ａクラスビルは低下し、ホテルは横ばいとなっている。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)低層店舗、中層店舗共同住宅が多い近隣商業地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)駅近の馬込文士村商店会に所在。若干下る感じ、平に比しややマイナス。駅が地下鉄のため、駅近のわりに繁華性は高くないが、周辺の人口は増加中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南馬込５丁目５５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万382 円／平米 185万2,623 円／坪
推定価格 平米 坪	57万469 円／平米 188万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,270 円／平米 207万7,061 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	279 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南馬込５丁目５５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,788 円／平米 233万29 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,360 円／平米 236万4,980 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,692 円／平米 216万7,718 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南馬込５丁目５５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,250 円／平米 177万2,843 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,946 円／平米 183万1,345 円／坪
標準価格 平米 坪	63万9,661 円／平米 211万4,719 円／坪
査定価格 平米 坪	64万 円／平米 211万5,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南馬込５丁目５５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万5,563 円／平米 213万4,231 円／坪
推定価格 平米 坪	67万1,386 円／平米 221万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,797 円／平米 201万5,989 円／坪
査定価格 平米 坪	61万 円／平米 201万6,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情