土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都大田区千鳥1-78-10外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 大田区
東京都大田区千鳥1丁目78番10外 (大田)
  • 周辺状況: 商業地 (中層店舗兼住宅、共同住宅等が多い近隣商業地域)
  • 千鳥町駅 から 160m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
168万6,060
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
51万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 大田区東京都大田区千鳥1丁目78番10外
価格時点 2023
駅名 千鳥町駅 から 160m
路線価
1坪当たり 1坪 168万6,060
1平米当たり 1平米 51万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
2億3,600万
(363 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 214万8,900
1平米 65万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
2億3,600万
(363 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 215万2,206 円/坪
1平米 65万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として大田区内を走る東急線沿線の駅前商業地域。主な需要者層は、地縁性の高い個人事業主や賃貸事業による投資目的の投資家、不動産業者等である。当地域の商業エリアは狭く、商業繁華性はそれほど高くないものの、立地条件が良好であるため店舗付共同住宅などに対する需要は底堅い。なお、中心となる価格帯は、街路条件や画地規模、需要者の属性等により異なるため、一律には把握し難い。

(2) 同一需給圏は、主として大田区内の東急池上線及び東急多摩川線沿線の近隣商業地域である。主たる需要者は、地縁を有する個人事業者や賃貸運営を目的に土地を取得する不動産業者等が考えられる。駅周辺の商業地は供給が少なく、需給関係は安定的である。需要の中心となる価格帯は、最寄り駅等の立地条件、規模、繁華性の程度等によって異なり、正確に把握することは困難であるが、土地単価は坪当たり150~250万円程度と思料する。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は、駅に近い近隣商業地域であるため、店舗や事業所としての自用目的のほか、賃貸事業による投資目的での取得が想定される。このため、本件では区内の駅前商業地域を中心とする取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格と店舗付共同住宅を想定して求めた収益性を反映する収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 千鳥町駅東方
距離 160 m
土地の状態
土地面積 109.8 坪 (363 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中層店舗兼住宅、共同住宅等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 85
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 277
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大田区東京都大田区千鳥1丁目78番10外
標準地の範囲
70 m
西 30 m
25 m
25 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 26 m
面積 360 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 8.5m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 85
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 277
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層店舗兼住宅、共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

(2)中層店舗兼住宅、共同住宅が多い近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 228万1,140
1平米 69万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 228万1,140
1平米 69万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 228万1,140
1平米 69万
前年から次年への変動率 2.7 %
2022年
1坪 209万2,698
1平米 63万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 228万1,140
1平米 69万
前年から次年への変動率 2.8 %
2019年
1坪 209万2,698
1平米 63万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。

(2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。

地域要因
(1)店舗付共同住宅が多い千鳥町駅前の商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

(2)千鳥町駅近くの中層店舗兼住宅、共同住宅が多い近隣商業地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R47113
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区千鳥1丁目78番10外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
78万3,341 円/平米
258万9,725 円/坪
推定価格 平米
79万3,228 円/平米
262万2,412 円/坪
標準価格 平米
70万6,977 円/平米
233万7,266 円/坪
査定価格 平米
70万7,000 円/平米
233万7,342 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R51118
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区千鳥1丁目78番10外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
76万1,607 円/平米
251万7,873 円/坪
推定価格 平米
78万4,455 円/平米
259万3,408 円/坪
標準価格 平米
71万3,141 円/平米
235万7,644 円/坪
査定価格 平米
71万3,000 円/平米
235万7,178 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R47114
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区千鳥1丁目78番10外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
65万6,383 円/平米
217万2 円/坪
推定価格 平米
67万4,762 円/平米
223万763 円/坪
標準価格 平米
64万9,434 円/平米
214万7,029 円/坪
査定価格 平米
64万9,000 円/平米
214万5,594 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R47108
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区千鳥1丁目78番10外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
71万9,207 円/平米
237万7,698 円/坪
推定価格 平米
74万4,379 円/平米
246万917 円/坪
標準価格 平米
69万5,681 円/平米
229万9,921 円/坪
査定価格 平米
69万6,000 円/平米
230万976 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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