路線価 (2023) 東京都大田区新蒲田1-39-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区新蒲田１丁目３９番６
価格時点	2023 年
駅名	蒲田駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	6,200万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万9,776 円 1平米 49万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 164万3,082 円／坪 1平米 49万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区南西部の東急池上線・同多摩川線各駅に所在する近隣商業又は商業地域の範囲。店舗の外、アパート、マンション等混在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人等。新型コロナ感染症の影響もあり一般小規模小売店の商況は厳しいが、不動産投資意欲は高いことから利便性の高い商業地の地価はやや上昇傾向である。土地は規模により総額が相当異なり２０百万円～９０百万円前後の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線蒲田駅、東急池上線蓮沼駅、東急多摩川線矢口渡駅等を最寄駅とする大田区内の近隣商業地域の圏域である。需要者は地縁のある事業者、不動産業者である。蒲田駅からやや距離があるため、繁華性が劣る。賃貸住宅に住む単身者が多い地域である。１階は店舗、２階以上は住宅という店舗併用の共同住宅の需要が高い。市場の中心価格帯は土地６０㎡、建物１００㎡で５，５００万円位である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である蓮沼駅への接近性は普通程度であるが蒲田駅も徒歩圏に位置する近隣商業地域に所在している。商業用の自己使用目的での取引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、アパート、マンション等の収益物件も多く、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の所在する地域は中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。繁華性は低く、自用の店舗が多く、賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供されている場合も多い。その様な地域では、収益物件の成熟度が劣り、収益価格が低く試算されることが多い。したがって実証性に優れた比準価格を重視しながらも、商業地としての収益性も考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に収益価格を関連づけて対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蒲田駅　南西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区新蒲田１丁目３９番６
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	300 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)蒲田駅への徒歩圏内の住宅地を背後地とする近隣商業地という位置づけであり、格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 174万8,874 円 1平米 52万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響が残り各種業態の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。 (2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。
地域要因
(1)新型コロナの影響が残り小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需要は弱いが、収益・投資対象として地価はやや上昇傾向である。 (2)蒲田駅周縁の住宅地のイメージが強く、商業地としては認知度が低い。住民の利便性を図る複合施設のカムカム新蒲田開設。地域住民の憩いの場に。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区新蒲田１丁目３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万3,893 円／平米 179万8,110 円／坪
推定価格 平米 坪	56万4,561 円／平米 186万6,439 円／坪
標準価格 平米 坪	51万2,771 円／平米 169万5,221 円／坪
査定価格 平米 坪	51万3,000 円／平米 169万5,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区新蒲田１丁目３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,250 円／平米 177万2,843 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,946 円／平米 183万1,345 円／坪
標準価格 平米 坪	50万3,130 円／平米 166万3,348 円／坪
査定価格 平米 坪	50万3,000 円／平米 166万2,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区新蒲田１丁目３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,270 円／平米 161万7,527 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,114 円／平米 163万3,541 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,610 円／平米 165万1,711 円／坪
査定価格 平米 坪	50万 円／平米 165万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区新蒲田１丁目３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,343 円／平米 184万5,882 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,668 円／平米 178万836 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,465 円／平米 179万3,389 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情