路線価 (2023) 東京都大田区東糀谷3-166-2内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区東糀谷３丁目１６６番２内
価格時点	2023 年
駅名	大鳥居駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億3,500万 円 (686 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億3,300万 円 (686 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 256万8,762 円／坪 1平米 77万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、低層階を物販飲食店舗、中高層階を共同住宅とした建物用途が多い。幹線及び準幹線道路沿いの商業地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、主に大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は企業や投資法人、マンション開発業者等である。最寄り駅に近く、また、羽田空港にも近い幹線道路沿いの商業地域に存するため、用途の多様性が認められ、不動産需要は位置・規模の稀少性からも底堅い。中心価格帯は土地で４億円～７億円程度で、立地や画地規模により相当程度異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元についても近隣地域における賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 幹線道路沿いに位置する類似の土地利用が図られている規範性の高い取引事例を採用して求めた比準価格は、典型的な需要者である開発業者や投資家等による取引市場での実勢価格を反映した価格で、実証性・規範性が高い。収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で賃貸市場の現状を反映している。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い比準価格と賃貸市場を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大鳥居駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	207.5 坪 (686 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	358 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区東糀谷３丁目１６６番２内
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	65 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	34 m
面積	680 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	358 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域で、今後も同様の環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 279万3,570 円 1平米 84万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 278万3,652 円 1平米 84万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 279万3,570円 1平米 84万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 247万9,500円 1平米 75万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 278万3,652円 1平米 84万2,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 247万9,500円 1平米 75万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、商業地に対する需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移している。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)高層店舗兼共同住宅とホテルの多い環八通り沿いの路線商業地域である。店舗兼共同住宅地に対する需要は堅調に推移している。 (2)高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。最寄り駅に近く用途の多様性が認められ需要は根強い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)標準的画地の価格形成要因と比較して上記の個別的要因がある。なお、格別の変動要因はなく、近隣地域内における競争力は中位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷３丁目１６６番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万2,898 円／平米 295万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	100万9,447 円／平米 333万7,232 円／坪
標準価格 平米 坪	79万2,345 円／平米 261万9,493 円／坪
査定価格 平米 坪	81万6,000 円／平米 269万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	47.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷３丁目１６６番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,812 円／平米 231万272 円／坪
推定価格 平米 坪	77万14 円／平米 254万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	73万1,257 円／平米 241万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	75万3,000 円／平米 248万9,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷３丁目１６６番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	86万6,295 円／平米 286万3,971 円／坪
推定価格 平米 坪	87万7,336 円／平米 290万473 円／坪
標準価格 平米 坪	90万7,276 円／平米 299万9,454 円／坪
査定価格 平米 坪	93万4,000 円／平米 308万7,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ３７１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷３丁目１６６番２内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	75万8,000 円／平米 250万5,948 円／坪
推定価格 平米 坪	80万1,964 円／平米 265万1,293 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,327 円／平米 285万853 円／坪
査定価格 平米 坪	88万8,000 円／平米 293万5,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情