路線価 (2023) 東京都大田区田園調布2-5-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布２丁目５番４
価格時点	2023 年
駅名	田園調布駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,020万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 222万8,244 円 1平米 67万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,890万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 219万1,878 円／坪 1平米 66万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として東横線田園調布駅、東急池上線雪が谷大塚駅、東急多摩川線沼部駅を最寄駅とする大田区北西部内の商業地域の圏域。主要な需要者は地縁のある事業者、不動産業者。田園調布駅から六間通りを南に行った、田園調布二丁目の交差点から中原街道先に至る間、店舗の連担性が途切れまばらになっている。その地域に対象標準地が所在。繁華性は低いが、周辺の商業地と代替・競争・補完の関係。中心価格帯は土地１２０㎡で８，０００万円～１億円。 (2) 同一需給圏は、大田区を中心として東急各線沿線を主とする近隣商業地域である。主たる需要者は、自用の店舗併用住宅を求める個人事業者や法人等が中心である。商業性は限定的であるが、良好な住宅地域を背後に擁することから、土地需要は引き続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、個別性により大きく左右される傾向にあり、一律には把握し難いが、土地単価は坪当たり２００～２５０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は田園調布駅から六間通り沿いを南東方７００ｍ離れた位置にある商業地であるが、店舗はまばらで、また店舗の多くが店舗併用住宅であり、一部を自用に供されており、そのすべてにおいて賃貸を前提としていないため、収益性は低い。土地価格に見合うほどの賃料は形成されていない。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田園調布駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布２丁目５番４
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	９．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス通りであることから、多少の人の流れはあるが、駅から離れているため、特に目立ったものはない。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと判断する。 (2)店舗、事務所、共同住宅等が混在する近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の感染者増加で一部層には深刻、但し全体経済に対する影響は徐々に緩和。地価は比較的安定。波乱含みだが、ワクチン目処で景気回復も。 (2)新型コロナウイルス感染症への感染対策について、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策の効果もあり景気が持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)バス通り沿いの商店街だが、人通りは閑散。店舗は歯抜け状態。一方、割高な健康志向の食料品店もみられ高級住宅地を背後地に持つ強みも。 (2)田園調布通り沿いの近隣商業地域で、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万4,164 円／平米 368万3,426 円／坪
推定価格 平米 坪	87万8,475 円／平米 290万4,238 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,170 円／平米 233万4,598 円／坪
査定価格 平米 坪	70万6,000 円／平米 233万4,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万7,163 円／平米 276万7,661 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,977 円／平米 261万1,664 円／坪
標準価格 平米 坪	71万1,691 円／平米 235万2,850 円／坪
査定価格 平米 坪	71万2,000 円／平米 235万3,872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ３７１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,241 円／平米 223万2,347 円／坪
推定価格 平米 坪	71万4,405 円／平米 236万1,823 円／坪
標準価格 平米 坪	72万166 円／平米 238万869 円／坪
査定価格 平米 坪	72万 円／平米 238万320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万8,052 円／平米 187万7,980 円／坪
推定価格 平米 坪	58万6,798 円／平米 193万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	70万1,911 円／平米 232万518 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情