路線価 (2023) 東京都大田区蒲田4-15-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区蒲田４丁目１５番４１
価格時点	2023 年
駅名	京急蒲田駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 350万4,360 円
1平米当たり	1平米 106万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億3,500万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億3,300万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 476万640 円／坪 1平米 144万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に大田区及び隣接区のうち高度利用が可能な商業地域一円である。需要者の属性は、店舗ビルや事務所ビル、店舗付共同住宅等の開発を行うデベロッパーのほか、賃料収入に着目して不動産を取得する法人投資家等が中心である。同圏内は、交通接近条件等が優れるため開発用地の需要は底堅い。市場での中心価格帯は、規模や容積率等の個別性により一様でなく、投資適格性を有する物件については、その希少性から高額での取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、大田区を中心とする鉄道駅に至近の中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ繁華性の高い駅前商業地域である。需要者の中心は、不動産会社や法人投資家等が想定される。駅前広場に面する好立地の土地の供給は限定的であり希少性が高いことから、旺盛な潜在需要が認められる。中心価格帯は、立地条件や画地規模等により異なるため、把握が困難であるが、駅至近の土地の供給は限定的のため、高値での取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算では、高度利用が可能な商業地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用のうえ理論的な価格が試算された。対象標準地は、京急蒲田駅前の商業地に立地している。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視されることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前商業地域に位置し、需要者は、不動産会社や法人投資家等が想定され、当該需要者は収益性を重視して取引意思を決定する傾向にある。比準価格は市場の実態を反映した価格であり、収益価格は想定建物や収支等において想定要素が介在する面は否めないが、比準価格と概ね均衡して求められた。よって、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京急蒲田駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビル等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区蒲田４丁目１５番４１
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場（区道）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、京急蒲田駅西口再開発により整備された商業地域である。今後も駅前商業地域として発展が期待される地域である。 (2)近隣地域は、京急蒲田駅至近の中高層店舗兼事務所ビル等が存する商業地域であり、駅前広場の整備完了に伴い更なる繁華性の向上が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 459万5,340円 1平米 139万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は、物価高等により先行き不透明感があるものの、大田区内の商業地の需要は、利便性や低金利を背景に底堅く推移している。 (2)大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかながら減少に転じたが、回復の兆しも見られる。都心へのアクセスが良好なため、需要は安定している。
地域要因
(1)京急蒲田駅西口駅前の商業地域に立地している。地域要因に特段の変動はない。 (2)京急蒲田駅に至近の商業地域であり、飲食店舗にも客足が戻りつつあることから、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)角地であるため視認性が優れる。市場競争力は標準的である。個別的要因に特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万9,851 円／平米 476万147 円／坪
推定価格 平米 坪	149万246 円／平米 492万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	147万4,032 円／平米 487万3,150 円／坪
査定価格 平米 坪	155万 円／平米 512万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,425 円／平米 298万3,417 円／坪
推定価格 平米 坪	92万3,181 円／平米 305万2,036 円／坪
標準価格 平米 坪	144万6,992 円／平米 478万3,756 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ３７１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	206万8,879 円／平米 683万9,714 円／坪
推定価格 平米 坪	229万9,966 円／平米 760万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	160万7,244 円／平米 531万3,549 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	556 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区蒲田４丁目１５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万4,776 円／平米 375万1,569 円／坪
推定価格 平米 坪	118万5,841 円／平米 392万390 円／坪
標準価格 平米 坪	149万7,274 円／平米 494万9,988 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情