路線価 (2023) 東京都大田区上池台3-753-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区上池台３丁目７５３番２
価格時点	2023 年
駅名	西馬込駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万9,556 円 1平米 62万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万9,392 円／坪 1平米 63万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及びその周辺区の近隣商業地域。需要者の中心は、個人事業者・不動産事業法人等。個人は店舗併用住宅地、不動産事業法人等は店舗付共同住宅地として利用されるのが一般的と思料する。最寄り駅よりやや遠いが準幹線道路沿いに位置し、底堅い需要があり価格は上昇傾向。取引の中心価格帯は１㎡当たり５５万円／㎡～８０万円／㎡程度、総額は規模により左右されるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、大田区内の中低層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。需要者は、個人・法人投資家が中心であるが、纏まった規模を有する土地については、マンション開発業者の参入も認められる。取引自体は多くないが、経済活動の回復により地価は堅調に推移している。中心価格帯は、立地条件や用途、画地規模等により異なるが、土地で１億２千万円～１億５千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、大田区内の近隣商業地域の事例等を収集し、実証的な価格が求められた。また、収益価格は中層の店舗兼共同住宅を想定して土地残余法を適用した。主な需要層は、周辺の取引相場に加え、収益性も考慮して意志決定を行うであろうことから、収益価格にも一定の説得力が認められる。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域に位置している。需要者は、投資家層が中心であり、取引に際しては、収益価格が重要な指標となるが、想定建物や収支計画等において想定要素が介在する面は否めない。一方、規範性の高い取引事例から試算された比準価格は、市場の実態を反映した価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西馬込駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区上池台３丁目７５３番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅、店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はないことから当面は現状維持で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、中層の店舗付共同住宅や店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 217万8,654 円 1平米 65万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万5,020円 1平米 67万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 217万8,654円 1平米 65万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 201万48円 1平米 60万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかながら減少傾向にあるが、回復の兆しも見られる。都心へのアクセスが良好なため、需要は安定している。
地域要因
(1)学研通り沿いに店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域で需要は底堅く、地価は上昇傾向。 (2)準幹線道路沿いの商業地域であり、取引自体は多くないが、経済活動の回復により地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台３丁目７５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万2,029 円／平米 271万7,628 円／坪
推定価格 平米 坪	88万9,965 円／平米 294万2,224 円／坪
標準価格 平米 坪	74万403 円／平米 244万7,772 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台３丁目７５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,653 円／平米 102万3,713 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,255 円／平米 343万2,471 円／坪
標準価格 平米 坪	76万9,078 円／平米 254万2,572 円／坪
査定価格 平米 坪	74万6,000 円／平米 246万6,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台３丁目７５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,250 円／平米 177万2,843 円／坪
推定価格 平米 坪	55万3,946 円／平米 183万1,345 円／坪
標準価格 平米 坪	66万8,210 円／平米 220万9,102 円／坪
査定価格 平米 坪	64万8,000 円／平米 214万2,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台３丁目７５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万9,242 円／平米 327万434 円／坪
推定価格 平米 坪	96万5,689 円／平米 319万2,568 円／坪
標準価格 平米 坪	76万385 円／平米 251万3,833 円／坪
査定価格 平米 坪	73万8,000 円／平米 243万9,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台３丁目７５３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万3,341 円／平米 258万9,725 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,228 円／平米 262万2,412 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,969 円／平米 227万4,426 円／坪
査定価格 平米 坪	66万7,000 円／平米 220万5,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情