路線価 (2023) 東京都大田区西糀谷2-703-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
価格時点	2023 年
駅名	大鳥居駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億8,300万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億8,300万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円／坪 1平米 62万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの店舗兼共同住宅・店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域。需要者はマンション開発を企図するデベロッパーや賃貸用不動産を求める投資家及び不動産会社等。大田区内のマンション需要は旺盛で価格は上昇傾向。需要の中心となる価格帯の平米単価は６０万円／㎡～１００万円／㎡程度で、総額は規模により異なるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、主として区内を走る幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者層は、当地域に地縁性を有する企業、マンションデベロッパー等である。幹線道路沿いのマンション用地や事業用地に対する需要は強く、物件供給が少ないことから地価は上昇基調で推移している。なお、中心となる価格帯については、画地規模、需要者層の違いにより異なるものの、マンション素地で容積率１００％あたり７０万円～１００万円／坪程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路沿いの市場の取引の実態を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。主たる需要者は市場の取引価格とともに対象標準地の収益性を検討して意思決定を行なうものと思料する。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は、産業道路沿いに店舗付マンション、事業所等が連担する路線商業地域であり、自己使用目的のほか、投資目的による収益性を重視した意思決定もなされるものと考えられる。したがって、本件では幹線道路沿いの取引事例より求められた市場実勢を反映する比準価格と店舗付共同住宅を想定して求められた収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大鳥居駅北方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	89.2 坪 (295 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅の多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	97 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	380 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
標準地の範囲
東	55 m
西	20 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層店舗兼共同住宅の多い路線商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)国道（産業道路）沿いに店舗、事業所、店舗付共同住宅が連坦しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 216万5,430 円 1平米 65万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 216万5,430 円 1平米 65万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 216万5,430円 1平米 65万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 216万5,430円 1平米 65万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 196万7,070円 1平米 59万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域で、低層階は店舗や事務所、上層階は共同住宅としての利用が中心である。地域要因に特段の変動はない。 (2)産業道路沿いの路線商業地域であり、繁華性は低いものの、羽田空港に近い立地条件とも相俟ってマンション用地としての需要は安定的である。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万374 円／平米 300万9,696 円／坪
推定価格 平米 坪	89万7,612 円／平米 296万7,505 円／坪
標準価格 平米 坪	72万5,050 円／平米 239万7,015 円／坪
査定価格 平米 坪	72万5,000 円／平米 239万6,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	南
側道幅員2	8.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万540 円／平米 152万2,545 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,069 円／平米 150万7,764 円／坪
標準価格 平米 坪	60万8,904 円／平米 201万3,037 円／坪
査定価格 平米 坪	60万9,000 円／平米 201万3,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,043 円／平米 265万4,860 円／坪
推定価格 平米 坪	78万2,393 円／平米 258万6,591 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,941 円／平米 228万945 円／坪
査定価格 平米 坪	69万 円／平米 228万1,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,812 円／平米 231万272 円／坪
推定価格 平米 坪	77万14 円／平米 254万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	65万4,218 円／平米 216万2,845 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区西糀谷２丁目７０３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,311 円／平米 144万2,444 円／坪
推定価格 平米 坪	45万1,003 円／平米 149万1,016 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,967 円／平米 203万9,693 円／坪
査定価格 平米 坪	61万7,000 円／平米 203万9,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情