路線価 (2023) 東京都大田区大森北3-4-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森北３丁目４番８外
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 244万6,440 円
1平米当たり	1平米 74万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 323万9,880 円／坪 1平米 98万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線、京急本線を最寄駅とする大田区、品川区内の商業地域の圏域である。主要な需要者は、賃貸を業とする不動産業者、法人である。大森八幡通り商店会の一角。八幡通り沿いに中高層の建物の低層階部分が店舗で上層階は共同住宅の店舗兼共同住宅の建物が多く見られる地域である。飲食よりも小売業が多い地域と思料する。中心となる価格帯については商業地で事例数が少なく、規模等によりばらつきがあり、判定困難である。 (2) 同一需給圏は、主に大田区及び隣接区のうち高度利用が可能な商業地域一円と判定した。需要者の属性は、店舗付共同住宅等の開発を行うデベロッパーや、賃料収入に着目して不動産を取得する不動産業者・法人投資家、地縁を有する地元企業等が中心である。同圏内は、交通接近条件等が良好で開発用地の需要は旺盛である。市場での中心価格帯は、規模や容積率等の個別性により一様でなく、開発素地については、その希少性から一部で高額な取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主として幹線道路沿いに所在する類似の土地利用がなされている規範性の高い取引事例を選択して求めた比準価格は、典型的な需要者である開発業者や投資家等による取引市場での実勢価格を反映した価格で、実証的で規範性が高い。収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で地域の収益性を示している。よって、鑑定評価額の決定においては、実証性の高い比準価格と地域の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ決定した。 (2) 比準価格の試算では、高度利用が可能な商業地の事例を中心に採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用のうえ理論的な価格が求められた。標準地は、大森駅及び大森海岸駅から徒歩圏内の商業地である。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視されることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	道路沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森北３丁目４番８外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10.7 m
奥行き	19 m
面積	202 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅のうち低層階が店舗となっているが、老舗の店舗も見られる。格別の変動要因も見られないことから当分の間は現状を維持するものと判断される。 (2)近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。 (2)国内景気は、物価高等により先行き不透明感があるものの、大田区内の商業地の需要は、利便性や低金利を背景に底堅く推移している。
地域要因
(1)大森八幡通り商店会の一角。低層階店舗で上層階共同住宅という建物が建ち並ぶ。目立たないが、当該商店会は特色のある店舗が多い。 (2)八幡通り沿いに店舗付共同住宅等の建ち並ぶ商業地域に立地している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)市場競争力の程度は標準的であり、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北３丁目４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,888 円／平米 307万904 円／坪
推定価格 平米 坪	107万408 円／平米 353万8,769 円／坪
標準価格 平米 坪	105万8,762 円／平米 350万267 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北３丁目４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万6,078 円／平米 263万1,834 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,536 円／平米 268万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	104万3,105 円／平米 344万8,505 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ３７１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北３丁目４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,891 円／平米 210万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	67万1,699 円／平米 222万637 円／坪
標準価格 平米 坪	100万8,557 円／平米 333万4,289 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北３丁目４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万3,785 円／平米 222万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,999 円／平米 229万4,361 円／坪
標準価格 平米 坪	111万398 円／平米 367万976 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北３丁目４番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万4,806 円／平米 213万1,729 円／坪
推定価格 平米 坪	65万4,478 円／平米 216万3,704 円／坪
標準価格 平米 坪	108万1,782 円／平米 357万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情