路線価 (2023) 東京都大田区東糀谷6-1335-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
価格時点	2023 年
駅名	穴守稲荷駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億9,500万 円 (2178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万6,690 円 1平米 36万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億9,500万 円 (2178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万6,690 円／坪 1平米 36万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及び湾岸エリアの工業地域。羽田空港に近く、首都高速、産業道路、環状八号線等へのアクセスが良好な地域。需要者は倉庫業・物流関連企業、不動産会社等が中心。東京圏内の物流倉庫等として需要は底堅い。ｅコマースの増加に伴う物流施設への需要の増大や湾岸エリアの供給がタイトから地価は強含み。需要の中心となる価格帯は３０万円／㎡～５０万円／㎡程度。工業地の価格は個別性が強く中心価格帯には幅があるものと思料する。 (2) 同一需給圏は、大田区を主とする都区部の東京湾臨海部の工業地域である。需要者の中心は、中小規模倉庫用地等を求める法人、投資用収益不動産を求める不動産会社・投資家等である。近時の物流需要の増加を背景に、空港、港湾、都心部へのアクセスに優れた物流拠点として旺盛な需要が認められる。羽田空港に近く、小回りのきく中小規模施設の需要は大きい。工業地の価格は個別性が強く一概に決め難いが、概ね２０万円／㎡から５０万円／㎡程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、倉庫、工場等の工業地域の市場の取引の実態を基に求めた価格で収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。需要者は、倉庫業や製造業を営む一般法人、物流倉庫を運用投資する不動産会社等。需要者は収益性・投資採算性と市場の取引価格を検討して意思決定を行なうものと思料する。以上から比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域である。需要者は不動産の収益性、投資採算性を重視して取引意思をする事業法人、不動産会社、投資家等が想定される。比準価格は工業地の市場の実勢を反映した価格で、収益価格は賃貸を想定した理論的な価格である。本件では、比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穴守稲荷駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	658.8 坪 (2178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	60 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域。地域要因については、格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域であり、その立地条件から今後は物流拠点としてのニーズが増加するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)大田区内の製造業・運輸業全体の業況は、大きく持ち直した。しかし、来季の業況は、悪化傾向が強まると予想される。
地域要因
(1)幹線道路や羽田空港への接近性に優れた地域。地域要因に特段の変動はない。 (2)工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,589 円／平米 138万7,161 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,471 円／平米 144万9,585 円／坪
標準価格 平米 坪	44万7,876 円／平米 148万678 円／坪
査定価格 平米 坪	44万8,000 円／平米 148万1,088 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,687 円／平米 105万3,579 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,438 円／平米 103万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,626 円／平米 121万8,678 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,139 円／平米 97万9,036 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,912 円／平米 101万1,345 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,886 円／平米 117万3,253 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,636 円／平米 120万2,181 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,454 円／平米 123万4,639 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,429 円／平米 133万430 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,218 円／平米 107万8,477 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,568 円／平米 115万5,672 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,354 円／平米 121万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情