路線価 (2023) 東京都大田区東海2-7-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区東海２丁目７番１
価格時点	2023 年
駅名	流通センター駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (14879 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 244万6,440 円 1平米 74万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (14879 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 244万6,440 円／坪 1平米 74万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都内湾岸地域を主とする大型物流施設等が立地する工業地域である。需要者は不動産投資会社、流通業者、倉庫業者等が中心である。対象地は、羽田空港や貨物ターミナル、埠頭等の輸送施設へのアクセスに優れるため、需要は高い。またＥコマース市場の拡大もあり、物流用地の需要は拡大傾向にある。取引価格水準は、立地条件や規模等によりばらつきが大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、区内の工業地域を中心に流通業務施設や工場が集積する東京湾岸エリアの工業地域である。主な需要層は、物流事業や倉庫業を営む法人や不動産投資家等である。区内の工業地域は、東京港や羽田空港に近い立地優位性が非常に高く、Ｅコマースのさらなる拡大により物流施設用地については旺盛な需要が認められる。なお、取引価格帯については画地規模や需要者の属性により異なるため一律には把握し難いが、引き続き高値傾向が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、大型物流施設等が立地する工業地域であり、自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考えられるため、収益性をも考慮されて取引される地域である。したがって、類似地域に所在する信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は流通業務施設が集積する地域であり、地域内には自社使用のほか賃貸用倉庫も存する。したがって、主な需要層は、賃貸事業による収益性をも重視して意思決定を行うものと考えられる。よって、本件では東京湾岸エリアの工業地域の取引事例より求められた地価実勢を反映する比準価格と賃貸用倉庫を想定して求められた収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	流通センター駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	4500.6 坪 (14879 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な倉庫、市場、事業所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区東海２丁目７番１
標準地の範囲
東	200 m
西	0 m
南	400 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	93 m
奥行き	160 m
面積	15000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別用途地区
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部に大規模な倉庫・事業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。 (2)大規模な流通業務施設等が集積する臨海部の工業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万5,374 円 1平米 77万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万5,374円 1平米 77万9,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 236万484円 1平米 71万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 236万484円 1平米 71万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区の人口は概ね横這い傾向になった。 (2)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。
地域要因
(1)大規模な倉庫・事業所等が建ち並ぶ物流拠点であり、地域要因に大きな変化はない。 (2)Ｅコマース市場の拡大による配送拠点の需要の高まりにより、大田区内における工業地の地価は上昇している。
個別的要因	(1)市場性・競争力等の変動は、特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都大田区東海２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万8,434 円／平米 230万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	72万1,482 円／平米 238万5,219 円／坪
標準価格 平米 坪	77万9,138 円／平米 257万5,830 円／坪
査定価格 平米 坪	77万9,000 円／平米 257万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都大田区東海２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万5,454 円／平米 177万211 円／坪
推定価格 平米 坪	54万9,911 円／平米 181万8,006 円／坪
標準価格 平米 坪	74万6,148 円／平米 246万6,765 円／坪
査定価格 平米 坪	74万6,000 円／平米 246万6,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区東海２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万1,494 円／平米 188万9,359 円／坪
推定価格 平米 坪	58万1,781 円／平米 192万3,368 円／坪
標準価格 平米 坪	86万623 円／平米 284万5,220 円／坪
査定価格 平米 坪	86万1,000 円／平米 284万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都大田区東海２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,947 円／平米 193万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	59万8,986 円／平米 198万248 円／坪
標準価格 平米 坪	88万6,074 円／平米 292万9,361 円／坪
査定価格 平米 坪	88万6,000 円／平米 292万9,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情