路線価 (2023) 東京都大田区南六郷3-16-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
価格時点	2023 年
駅名	雑色駅 から 920m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 131万9,094 円／坪 1平米 39万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として大田区南部の住工混在地域と判定した。需要者の属性は、工場・作業所等の経営者のほか、戸建住宅用地を取得する個人等が中心である。また、比較的規模の大きい画地は、マンション用地や建売住宅素地として不動産業者が取得する事例も見受けられる。近年は、工場用地としての取引よりも、住宅用地としての取引が中心となりつつある。市場での中心価格帯は、規模等にもよるが、土地単価で概ね３５万円／㎡～５０万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、主に大田区南部の小規模工場や一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。小規模工場等の事業所においては事業環境の厳しさから、近年、共同住宅や戸建用地に転用する事例が増えてきている。主な需要者は地縁性を有する事業者や不動産業者、一定規模を有する画地においてはマンション開発業者等で、不動産需要は根強い。取引の中心は１㎡あたり３５万円～５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算では、同一需給圏内における規範性の高い事例を採用し、実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、土地残余法を適用し理論的な価格が得られた。対象標準地の存する地域は、工場、住宅等が混在する地域で、自己使用の物件が多く、収益性よりも周辺環境や取引相場が重視されて価格が形成される傾向にある。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際に成立した住工混在地域に存する事例を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性を内包した実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は賃貸市場の現状を反映した理論的価格であるが、工場等の賃貸需要は減少傾向にある。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雑色駅南方
距離	920 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中低層工場兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、小規模な工場や一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は、現状維持で推移するものと予測する。 (2)小規模工場、住宅等が混在する工業地域であるが、今後は、住居系の用途が多くなる傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層工場兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万5,214 円 1平米 41万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万5,214円 1平米 41万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は、物価高等により先行き不透明感があるものの、大田区内の住工混在地域では、共同住宅用地を中心に需要は比較的底堅く推移している。 (2)コロナ禍以降、大田区の人口は微減傾向が続いていたが、近時においては回復基調にある。不動産需要は底堅いものの、経済情勢等には留意が必要。
地域要因
(1)小規模工場、一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変動要因はない。 (2)小規模工場、一般住宅等が混在する工業地域で、地域要因に特段の変動はない。価格帯も低いため、引き続き住宅用地としての需要は根強い。
個別的要因	(1)市場競争力の程度は標準的であり、個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万6,751 円／平米 184万619 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,187 円／平米 176万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	46万4,915 円／平米 153万7,009 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ３７１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万8,508 円／平米 161万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,933 円／平米 169万5,756 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,868 円／平米 147万734 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,745 円／平米 130万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,035 円／平米 133万2,434 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,106 円／平米 134万5,892 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,822 円／平米 153万6,702 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,468 円／平米 154万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,304 円／平米 134万3,241 円／坪
査定価格 平米 坪	40万6,000 円／平米 134万2,236 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南六郷３丁目１６番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万9,420 円／平米 135万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	44万686 円／平米 145万6,908 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6 円／平米 152万780 円／坪
査定価格 平米 坪	46万 円／平米 152万760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情