路線価 (2023) 東京都大田区大森南3-433-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
価格時点	2023 年
駅名	梅屋敷駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	7,660万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,660万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円／坪 1平米 31万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区南東部京急線・ＪＲ線・モノレール各駅に所在する準工業又は工業地域の範囲。工場、事務所、共同住宅等混在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人等。経済環境の変化・後継者不足から製造業の景況は厳しく工場跡地の住宅地化から工業地の実需要は弱含みであり地価は横ばい傾向からやや上昇傾向。土地は規模により総額が相当異なり２０百万円～９０百万円前後の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は、京急本線・空港線沿線を中心とした大田区内の工業地域又は住工混在地域である。需要者は、地縁的選好性を有する個人事業主のほか、個人投資家・不動産業者等が中心である。最寄駅から距離があるものの工業地の需要は安定的であり、収益物件の需要も認められる。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額７～９千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である梅屋敷駅からではなく、主に蒲田駅もしくは大森駅からバス便を利用する利便性がやや劣る工業地域に所在している。住宅も混在しておりアパート等の収益物件も存するが最寄駅への接近性が劣る地域であることから自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、いずれも工業地域又は住工混在地域に存する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこれらを適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梅屋敷駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、事務所、マンション等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	30 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	中層工場事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	13.5 m
面積	245 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、事務所、共同住宅等が混在する地域であるが、工場の減少傾向が見られ、住宅が増加する可能性がある。 (2)工場、事務所、共同住宅等が混在する地域であるが、工場は減少傾向にあり、今後は住宅の増加が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層工場事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万7,920 円 1平米 32万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万7,920円 1平米 32万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響が残り各種業態の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い大田区内の土地需要は堅調である。
地域要因
(1)工業地域であるが移転・廃業による跡地の住宅地化が進み混在している。工業地の実需要は弱いが投資対象として地価は強含みからやや上昇傾向。 (2)最寄駅から距離のある工業地域で、住宅地化が進んでいる。工場事務所兼共同住宅用地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,218 円／平米 107万8,477 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,568 円／平米 115万5,672 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,375 円／平米 106万9,078 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万515 円／平米 145万6,343 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,666 円／平米 144万3,618 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,478 円／平米 119万5,046 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万725 円／平米 99万4,197 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,138 円／平米 101万2,092 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,843 円／平米 94万4,997 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万4,745 円／平米 130万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,035 円／平米 133万2,434 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,638 円／平米 110万3,007 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森南３丁目４３３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,487 円／平米 100万22 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,377 円／平米 103万6,024 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,628 円／平米 95万7,510 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情