路線価 (2023) 東京都世田谷区等々力6-44-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
価格時点	2023 年
駅名	尾山台駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	12億3,000万 円 (1273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	12億2,000万 円 (1273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 318万372 円／坪 1平米 96万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に世田谷区内の共同住宅地域・混在住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心はマンション開発業者であり、最寄駅への接近性が良好な大規模地は大手業者の需要が競合し仕入価格が上昇しているが、建築費も上昇しているため、販売価格への転嫁が難しくなってきている。世田谷区内の最寄駅から１０分程度のファミリータイプ新築マンションの分譲価格は坪３５０～５００万円程度で推移している。 (2) 同一需給圏は、世田谷区をはじめ城西地区にあって、中高層マンション等が立地する住宅地域である。区内のマンション需要が底堅いなか、マンション開発適地は供給不足が常態化していることに対し、デベロッパー等による用地取得需要は堅調さが持続している。市場での価格帯は画地条件等により幅があるが、マンション適地で１種１１０万～１３０万円程度、新築分譲マンションは７０㎡程度のファミリータイプで７千万～８千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規模の類似性の高い事例等を重視して適切に試算された。開発法による価格は、主たる需要者であるマンション開発業者が投資採算性に見合う用地取得価格を決定する際の手順と同様に試算した価格であり、現在の分譲価格や建築費を具体的に反映しており、比準価格と同等の信頼性を有すると判断される。よって比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最有効使用はマンション用地であり、取引事例比較法、開発法を適用した。取引事例は、同一需給圏内の類似地域で発生した代替競争関係の認められるものを採用し、要因比較等は適切に行われ、比準価格の実証性は高い。開発法は、マンション分譲による投資採算性の観点から説得力の高い価格が試算された。本件では対象標準地の特性から開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾山台駅北方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	385.1 坪 (1273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションが建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	79 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	284 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中高層共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域である。地域要因に特段の変動等はなく、当面は現状の利用形態で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 323万3,268 円 1平米 97万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 325万6,410 円 1平米 98万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 323万3,268円 1平米 97万8,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 310万7,640円 1平米 94万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 310万7,640円 1平米 94万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。住宅の着工件数は、持家は増減を繰り返しているが、貸家と分譲住宅は増加傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。
地域要因
(1)共同住宅地域であり地域要因に特に変動はみられず、交通利便性が比較的良好であることから、マンション用地の需要は堅調に推移している。 (2)路線沿いの共同住宅地として熟成し、マンション用地に対する需要も底堅い。供給不足が続くなか、有効需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	120万9,979 円／平米 400万191 円／坪
推定価格 平米 坪	116万3,885 円／平米 384万7,804 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,901 円／平米 330万5,673 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501002 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	141万391 円／平米 466万2,753 円／坪
推定価格 平米 坪	137万6,158 円／平米 454万9,578 円／坪
標準価格 平米 坪	99万8,663 円／平米 330万1,580 円／坪
査定価格 平米 坪	99万9,000 円／平米 330万2,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,165 円／平米 328万3,403 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,295 円／平米 300万2,823 円／坪
標準価格 平米 坪	97万6,661 円／平米 322万8,841 円／坪
査定価格 平米 坪	97万7,000 円／平米 322万9,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	140 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	北
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501018 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	102万75 円／平米 337万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,015 円／平米 315万668 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,969 円／平米 315万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	95万4,000 円／平米 315万3,924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501916 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力６丁目４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,415 円／平米 241万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,464 円／平米 229万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	100万2,116 円／平米 331万2,995 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情