路線価 (2023) 東京都世田谷区桜新町2-521-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区桜新町２丁目５２１番１
価格時点	2023 年
駅名	桜新町駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	17億 円 (1876 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 298万8,624 円 1平米 90万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	17億 円 (1876 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 298万8,624 円／坪 1平米 90万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区を中心とした城南地区の住宅地域と判断した。分譲マンションの需要者は良好な住環境と利便性を共に重視する比較的購買力の高い需要者である。コスト負担が嵩む中、主な土地需要者である開発業者の投資採算性に見合うマンション開発用地の需要は底堅い。分譲単価が高止まりする中、素地の仕入価格並びに分譲単価は概ね堅調である。なお、分譲価格は、７０㎡で８，０００～９，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区を中心とした区部西部の住宅地域、商住混在地域等である。需要者は大手、中堅のマンションデベロッパーが中心である。良好な都心接近性、住環境等から当該圏域におけるマンション需要は底堅く、大規模地の供給が極めて限定的となっている現下の市場環境にあって、マンションデベロッパーによる素地需要は総じて高い水準で推移している。事業規模や画地条件等に左右される面が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主な需要者であるマンション開発業者は、立地に応じた投資採算性及び市場性を重視し開発用地を取得する。比準価格は同一需給圏内における相対的な市場性を反映した価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算性を示しているものであり、いずれの試算価格も信頼性を有するものと判断した。本件では開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) マンション用地の価格は、一義的には投資採算性の観点から形成されるため、同様の視点で求められた開発法による価格は需要者の市場行動に適合し、高い説得力が認められると判断される。一方で対象標準地と代替、競争関係にある大規模地の取引事例に基づき求めた比準価格についても、実証的かつ客観的な価格として一定の説得力が認められるため、本件では開発法による価格を標準として、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜新町駅北西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	567.5 坪 (1876 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区桜新町２丁目５２１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	45 m
面積	2000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面はほぼ現在の地域要因を維持するものと予測する。 (2)中高層マンションのほか事業所等も見られる地域であるが、地域に特段の変動はなく、当面はほぼ現在の地域要因が維持されるものと予測する。大規模地の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 303万8,214 円 1平米 91万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 306万7,968 円 1平米 92万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 303万8,214円 1平米 91万9,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 292万2,504円 1平米 88万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 306万7,968円 1平米 92万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 292万2,504円 1平米 88万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済一般は新型コロナ、コスト高等の不安要素はあるものの、概ね回復傾向の中、区内の不動産需要は一定の強弱はあるが、概ね強含み傾向にある。 (2)当区の人口は直近２年間では若干の減少傾向で推移している。コロナ禍で一時落ち込んだ住宅着工戸数は、分譲住宅を中心に持ち直している。
地域要因
(1)利便性及び良好な住環境を備える住宅地であり、マンション素地の仕入価格および分譲単価は概ね堅調を維持している。 (2)地域要因に特段の変動はない。住宅人気の高い桜新町駅徒歩圏内の住宅地域であり、都心部への接近性も良好で、マンション需要は概ね安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜新町２丁目５２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,165 円／平米 328万3,403 円／坪
推定価格 平米 坪	90万8,295 円／平米 300万2,823 円／坪
標準価格 平米 坪	82万2,731 円／平米 271万9,949 円／坪
査定価格 平米 坪	84万7,000 円／平米 280万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	140 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	北
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜新町２丁目５２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,415 円／平米 241万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,464 円／平米 229万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	90万4,125 円／平米 298万9,037 円／坪
査定価格 平米 坪	93万1,000 円／平米 307万7,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501018 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜新町２丁目５２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	102万75 円／平米 337万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,015 円／平米 315万668 円／坪
標準価格 平米 坪	85万3,192 円／平米 282万653 円／坪
査定価格 平米 坪	87万9,000 円／平米 290万5,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501018 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜新町２丁目５２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	121万6,913 円／平米 402万3,114 円／坪
推定価格 平米 坪	121万5,708 円／平米 401万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	99万4,038 円／平米 328万6,290 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情