路線価 (2023) 東京都世田谷区成城6-819-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区成城６丁目８１９番４
価格時点	2023 年
駅名	成城学園前駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億1,400万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万9,116 円 1平米 88万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億1,400万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万9,116 円／坪 1平米 88万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区内の閑静な優良住宅地域である。需要者は区内在住者のほか、隣接区からの流入もあり、富裕層が中心であるが、地元に地縁、血縁を有するケースも見受けられる。熟成した住宅地域で、供給は限られている。対象標準地が存する成城６丁目は、最寄駅から徒歩圏に位置し、桜並木の景観を有する区画整然とした閑静な居住環境を維持しており、希少性が高い。規模にもよるが、土地で２億円～３億円前後を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、区内でも品等の高い優良住宅地域である。主たる需要者は、区内在住者や隣接区等からの流入もあり、会社経営者や医師、著名人等の高額所得者、資産家等の富裕層である。ブランド力のある成城地区にあって、対象エリアは桜並木の景観を有する等、高品等で、稀少性も高い。供給は限定的であるなか、主たる購買層による需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、土地７０坪で坪３００万円台、総額２億円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、居住目的の取引が中心である。比準価格は、規範性の高い事例から求められた市場性を反映した価格であるのに対し、収益価格は、住宅地としての賃貸需要はあるものの、公法上の土地利用規制から、土地価格に見合うだけの賃料収入が得られず、低位に求められたものと判断される。居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 土地取引は、良好な居住環境を重視した自己利用目的が主となる。周辺に賃貸住宅等も見られるが、行政的条件等から土地の経済価値に見合った収益力のある建物の建築等が困難で、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い取引事例から試算され、信頼性が高い。よって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、表記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	成城学園前駅　北方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の戸建住宅が多い環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区成城６丁目８１９番４
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)画地規模の大きい住宅が建ち並ぶ熟成した優良住宅地域で、全国的な知名度を有する。特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、高品等で瀟洒な優良住宅が建ち並ぶ都内でも知名度の高い高級住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因等はなく、ここしばらくは現状の利用形態のまま推移するものと推定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 300万8,460 円 1平米 91万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 301万8,378 円 1平米 91万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 300万8,460円 1平米 91万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 287万2,914円 1平米 86万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 301万8,378円 1平米 91万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 287万2,914円 1平米 86万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済再開で景気回復が期待される中、金融緩和策等の効果もあり、不動産価格は上昇傾向にあるが、物価高騰、金融資本市場の変動に注意を要する。 (2)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域で、良好な住環境を維持している。ブランド力のある成城エリアにあって、需要は堅調である。 (2)ブランド力の高い環境良好な高級住宅地で、特段の地域要因の変動はない。優良な購買層による安定的な需要があり、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501009 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城６丁目８１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	120万4,362 円／平米 398万1,621 円／坪
推定価格 平米 坪	108万3,067 円／平米 358万620 円／坪
標準価格 平米 坪	108万3,067 円／平米 358万620 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城６丁目８１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	100万8,282 円／平米 333万3,380 円／坪
推定価格 平米 坪	88万1,151 円／平米 291万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	89万9,134 円／平米 297万2,537 円／坪
査定価格 平米 坪	91万7,000 円／平米 303万1,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501009 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城６丁目８１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万4,121 円／平米 272万4,544 円／坪
推定価格 平米 坪	80万348 円／平米 264万5,950 円／坪
標準価格 平米 坪	88万6,321 円／平米 293万177 円／坪
査定価格 平米 坪	90万4,000 円／平米 298万8,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区成城６丁目８１９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万6,788 円／平米 279万9,481 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,855 円／平米 255万8,365 円／坪
標準価格 平米 坪	88万6,432 円／平米 293万544 円／坪
査定価格 平米 坪	90万4,000 円／平米 298万8,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情