路線価 (2023) 東京都世田谷区等々力8-73-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
価格時点	2023 年
駅名	等々力駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7億1,700万 円 (997 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 237万7,014 円 1平米 71万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7億2,200万 円 (997 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円／坪 1平米 72万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、世田谷区内の各私鉄沿線から徒歩圏内にある一般住宅とマンション等が混在する住宅地域である。需要者の中心は大手または中堅のマンション開発業者である。マンション用地となる土地の供給が少なく、業者間の取得競争が強いため、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は９００㎡程度の土地で総額６億～７億円程度、ファミリータイプのマンションの売出価格は８千万～９千万円程度である。 (2) 同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区の住宅地域。主な需要者は都内に素地を求める大手又は中堅のマンション開発業者である。新築分譲マンションの価格は高止まりしているが、２３区内のマンションに対する需要は堅調であり、マンション素地についても引き続き底堅い需要が見込まれる。なお、マンション素地の価格は容積率やディベロッパーの事業計画等により大きな差異が生じることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅徒歩圏内のマンションや一般住宅等が見られる住宅地域である。開発法による価格はマンション分譲を想定した価格により求めており信頼性は高い。比準価格はマンション適地である大規模画地の取引事例を中心に求めた価格で、市場性を反映した価格である。よって開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に存する大規模画地の取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、開発法による価格はディベロッパー等の投資採算性に着目した実証性の高いものである。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映する開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	等々力駅北東方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	301.6 坪 (997 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	マンション、一般住宅、学校が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	183 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
標準地の範囲
東	20 m
西	90 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	20 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺はマンションや一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。堅調なマンション需要を反映し、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域はマンション等の共同住宅や一般住宅の中に学校も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 243万3,216 円 1平米 73万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 245万3,052 円 1平米 74万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 243万3,216円 1平米 73万6,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 237万402円 1平米 71万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 237万402円 1平米 71万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物件供給は全体的に少ないものの、不動産取引市場は回復傾向にあり、世田谷区内の住宅地需要は安定的に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は依然として残るものの、低金利や経済活動の正常化への期待を背景に住宅地、商業地共に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)上野毛通り沿いのマンション、一般住宅が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。 (2)地域要因の変動はない。最寄駅から徒歩圏内の居住環境が良好な住宅地域であり、需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	76万1,523 円／平米 251万7,595 円／坪
推定価格 平米 坪	81万421 円／平米 267万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,532 円／平米 251万1,013 円／坪
査定価格 平米 坪	75万9,000 円／平米 250万9,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501014 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,438 円／平米 280万8,242 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,887 円／平米 270万3,934 円／坪
標準価格 平米 坪	74万7,612 円／平米 247万1,605 円／坪
査定価格 平米 坪	74万7,000 円／平米 246万9,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,954 円／平米 196万6,918 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,845 円／平米 235万3,360 円／坪
標準価格 平米 坪	72万491 円／平米 238万1,943 円／坪
査定価格 平米 坪	72万 円／平米 238万320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万8,826 円／平米 227万7,259 円／坪
推定価格 平米 坪	67万281 円／平米 221万5,949 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,986 円／平米 240万3,416 円／坪
査定価格 平米 坪	72万6,000 円／平米 240万156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501916 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区等々力８丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万3,472 円／平米 196万2,018 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,374 円／平米 199万1,448 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,627 円／平米 240万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	72万6,000 円／平米 240万156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情