路線価 (2023) 北海道札幌市中央区旭ケ丘1-1890-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
価格時点	2023 年
駅名	円山公園駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区南西部の旭ケ丘、双子山、円山西町地区等、閑静な住宅地域を中心とした範囲である。需要者の中心は広めの戸建住宅用地を求める個人、法人が中心であるが、近年画地分割した建売り住宅も見受けられる。景観が良いが、地勢条件から選好の別れる地域である。需要の中心となる価格帯は、画地・建物面積により区々であるが、土地は４００㎡で５０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は藻岩山麓通背後を中心に、中央区南西部傾斜地の閑静な戸建住宅地域の範囲である。旧来より地域的名声の高い住宅地であり、需要者は市内居住者のほか広く道内に及ぶものと思料される。文教地区としても認知度が高く需要は堅調であり、近時は建築費高騰の影響から市場に一服感も生じている模様であるが、地価は依然大幅な上昇傾向となっている。取引される価格帯は規模等により様々であるが、概ね坪４０万～５０万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は、用途地域が１低専で、かつ、収益性よりも快適性を重視する戸建住宅を主体とした地域となっており、取引も自己使用目的が大半であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本件においては、ウィズコロナの状況ではあるが、金融緩和政策を背景とした戸建住宅用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には共同住宅も見受けられるが、用途地域の制約もあって戸建住宅を主体とした地域となっており、自己使用目的の取引が大半であることから、収益還元法は適用しなかった。よって本件では、旭ケ丘地区の類似地域内に存する事例を重視し、最近の需給動向も考慮して試算した、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準とし、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	円山公園駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	123.4 坪 (408 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来から地域的名声が高く比較的画地規模の大きい、高台の閑静な戸建住宅地域である。今後画地を分割しての販売が増えると予測する。平坦地の供給不足と相対的な割安感から地価は大幅な上昇傾向で推移している。 (2)中規模住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域であるが、今後は画地を分割しての供給が増加するものと予測される。傾斜地ではあるものの地域的名声の高い旭ケ丘地区にあり、今後も底堅い需要を見込めるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 25 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 25 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和政策等及びテレワークの増加から、消費者マインドは持家志向が強くなり、住宅需要は上昇傾向であるが、今後の政策継続状況の注視が必要。 (2)低金利政策の下、不動産市況は強含みで推移してきたが、建築費高騰の影響も顕在化し始めており、今後は金融政策の実質的転換の影響が注視される。
地域要因
(1)都心部で、眺望が良く、名声も高い地域。高台地域であることから宅地需要の弱い時期もあったが、平坦地の供給不足から住宅需要は上昇傾向。 (2)地域内に格別の変動要因は無いが、地域的名声も高く堅調な需要が見られ、平坦地の供給不足と相俟って地価は大幅な上昇となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万764 円／平米 49万8,426 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,960 円／平米 50万5,686 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,293 円／平米 44万3,973 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,592 円／平米 40万5,289 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,548 円／平米 42万1,674 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,833 円／平米 40万9,392 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,161 円／平米 45万148 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,144 円／平米 45万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,435 円／平米 44万7,748 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	140 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,819 円／平米 26万576 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,469 円／平米 27万2,643 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,066 円／平米 33万7,430 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,134 円／平米 35万4,185 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,904 円／平米 35万119 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,244 円／平米 37万7,691 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情