路線価 (2023) 東京都世田谷区砧8-62-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区砧８丁目６２番９
価格時点	2023 年
駅名	祖師ヶ谷大蔵駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万1,714 円 1平米 66万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万8,408 円／坪 1平米 66万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区中西部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であるが、建築条件なしの売地もみられる。交通利便性が良好であることなどから需要は堅調に推移している。土地は総額１億円前後、建売住宅は総額８，０００万円～１億円程度の物件が需要の中心であるとみられる。 (2) 同一需給圏は主として、区内の小田急線沿線に所在する住環境が良好な中規模住宅地域である。需要者は世田谷区内及び隣接区等周辺の居住者が中心である。祖師ヶ谷大蔵駅、成城学園前駅からの駅接近性にも優れ、利便性を備えた住環境の良い住宅地で需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は２００㎡程度の画地で１億円台前半程度、新築戸建物件の供給が少ない地域で把握し難いが、売れ筋は敷地規模３０坪前後、総額１億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は駅接近性や道路幅員が類似した事例を重視して適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住環境等を重視して取引が行われる自用の中規模一般住宅を中心とする地域である。比準価格は標準地の周辺類似地域に存する取引事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域なので比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	祖師ヶ谷大蔵駅西方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区砧８丁目６２番９
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 226万1,304 円 1平米 68万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 216万8,736円 1平米 65万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 226万1,304円 1平米 68万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 216万8,736円 1平米 65万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。住宅の着工件数は、持家は増減を繰り返しているが、貸家と分譲住宅は増加傾向にある。 (2)物件供給は全体的に少ないものの、不動産取引市場は回復傾向にあり、世田谷区内の住宅地需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)戸建住宅地域であり地域要因に特に変動はみられず、交通利便性が良好であることから、土地需要は堅調に推移している。 (2)祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、需要は堅調で、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区砧８丁目６２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万8,269 円／平米 220万9,297 円／坪
推定価格 平米 坪	61万3,592 円／平米 202万8,535 円／坪
標準価格 平米 坪	66万6,224 円／平米 220万2,537 円／坪
査定価格 平米 坪	69万3,000 円／平米 229万1,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区砧８丁目６２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万6,346 円／平米 180万6,220 円／坪
推定価格 平米 坪	54万1,525 円／平米 179万282 円／坪
標準価格 平米 坪	63万9,345 円／平米 211万3,675 円／坪
査定価格 平米 坪	66万5,000 円／平米 219万8,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区砧８丁目６２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
推定価格 平米 坪	57万9,067 円／平米 191万4,396 円／坪
標準価格 平米 坪	67万5,691 円／平米 223万3,834 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区砧８丁目６２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,361 円／平米 218万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,369 円／平米 171万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	66万2,029 円／平米 218万8,668 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情