路線価 (2023) 東京都世田谷区深沢1-30-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
価格時点	2023 年
駅名	都立大学駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 241万6,686 円 1平米 73万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 241万3,380 円／坪 1平米 73万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東急東横線等の沿線にあるが、徒歩限界圏近辺の居住環境の良好な住宅地域。主な需要者は区内及び隣接区等に居住する資力のある個人（エンドユーザー）である。高級住宅地である目黒区の八雲地区に隣接する当該地域では有効需要は堅調であるが、収束の兆しのないコロナ禍で売り物件不足が続いており、地価は気持ち程度の上昇傾向を維持している。規模は４０～５０坪程度が標準的と把握され、中心価格帯は土地の総額で１億円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は東急線沿線に中小規模一般住宅が建ち並ぶ住環境の優良な住宅地域である。需要者は戸建住宅を求める区内及び隣接区居住者等が中心で、まとまった敷地については不動産業者の参入もみられる。最寄駅からはやや距離はあるが整然とした街並みは一定の人気があり、住宅地需要は堅調である。中心価格帯は土地５０坪程度では土地総額で１億円台の前半、土地３０坪程度では総額７０００～８０００万円程度が多い傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は深沢地区の住宅地に存する事例に基づき求めたもので市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は東急各線の最寄り駅から徒歩限界圏に近いものの、良好な居住環境を求める個人の自用の住宅取得目的の取引によって価格市場が形成され、居住の快適性等を指向する地域であるため、収益価格は比準価格より低位に求められている。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い複数取引事例を比準して求めており、市場性を反映した規範性の高い価格である。一方の収益価格は、賃貸用建物の建築及び賃貸を想定した収益性を反映した価格である。近隣地域の需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視する傾向が強いことから収益価格は低めに求められた。よって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	都立大学駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
標準地の範囲
東	15 m
西	80 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「都立大学」駅から徒歩限界圏に近いが、目黒区八雲に隣接する閑静な住宅地で、今後も概ね現状維持で推移するものと思料される。近年は深沢１丁目での供給は限定的であり、地価の上昇基調は続くものと予測される。 (2)一般住宅の中に共同住宅も見られる閑静な住宅地域であり、地域に特別な変動は見られず、今後も同様の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 249万9,336 円 1平米 75万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 248万6,112 円 1平米 75万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 249万9,336円 1平米 75万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 235万7,178円 1平米 71万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 248万6,112円 1平米 75万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 235万7,178円 1平米 71万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。
地域要因
(1)「都立大学」駅から徒歩限界圏に近いものの優良な居住環境にあり、売り物件が少なく、有効需要は堅調である。地価は気持ち程度の上昇傾向にある。 (2)最寄駅から若干距離はあるが、中小規模住宅等の多い閑静な住宅街に所在する。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501016 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万1,360 円／平米 228万5,636 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,226 円／平米 225万8,745 円／坪
標準価格 平米 坪	69万8,595 円／平米 230万9,555 円／坪
査定価格 平米 坪	73万4,000 円／平米 242万6,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501016 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万9,343 円／平米 244万4,268 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,470 円／平米 225万6,246 円／坪
標準価格 平米 坪	72万5,260 円／平米 239万7,710 円／坪
査定価格 平米 坪	76万2,000 円／平米 251万9,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501016 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	71万8,989 円／平米 237万6,978 円／坪
推定価格 平米 坪	69万8,249 円／平米 230万8,411 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,730 円／平米 233万6,449 円／坪
査定価格 平米 坪	74万2,000 円／平米 245万3,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	69 ％
基準容積率	149 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地７０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501016 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万2,957 円／平米 258万8,456 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,049 円／平米 256万5,618 円／坪
標準価格 平米 坪	75万4,911 円／平米 249万5,736 円／坪
査定価格 平米 坪	79万3,000 円／平米 262万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501016 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区深沢１丁目３０番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万7,379 円／平米 227万2,475 円／坪
推定価格 平米 坪	67万855 円／平米 221万7,847 円／坪
標準価格 平米 坪	71万2,917 円／平米 235万6,904 円／坪
査定価格 平米 坪	74万9,000 円／平米 247万6,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地８０㎡
特別な事情